5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个股分别(bié)为(wèi)华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升(shēng)2021泰安中考成绩查询入口网站，2021泰安中考成绩查询入口在哪”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色(sè)，但公(gōng)募(mù)所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公募重仓(cāng)持(chí)有房(fáng)地(dì)产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的(de)是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到(dào)二级(jí)市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的(de)红利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士(shì)持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数(shù)量(liàng)增加(jiā)了(le)15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行(xíng)的房(fáng)价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获(huò)得(dé)市占率的提(tí)升(shēng)。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标(biāo)的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月(yuè)以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业(yè)务(wù)为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司(sī)拿地(dì)结算(suàn)持续(xù)性向(xiàng)好(hǎo)，从数字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区(qū)域(yù)性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司(sī)实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中(z2021泰安中考成绩查询入口网站，2021泰安中考成绩查询入口在哪hōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃(dǔ)定突(tū)出；从拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于(yú)信(xìn)用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企(qǐ)的净负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资(zī)成本看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出(chū)较低的(de)融资成本(běn)，优(yōu)质的(de)开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以创造(zào)持续现金(jīn)流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较(jiào)低(dī)，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要(yào)关(guān)注(zhù)将受益(yì)于行(xíng)业集中(zhōng)度(dù)提(tí)升的头部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是(shì)否可(kě)以维持(chí)，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续(xù)性地(dì)拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极(jí)个(gè)别(bié)城市(shì)四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极(jí)为(wèi)少数的、做(zuò)得(dé)比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的(de)基(jī)本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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