近两年火爆(bào)的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通过观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已包含了(le)利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资(zī)标的(de)时应了解资产类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交(jiāo)易价(jià)格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础设(shè)施(shī)资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金(jīn)份额持(chí)有(yǒu)人实际获(huò)得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设(shè)施证(zhèng)券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市(shì)场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一(yī)面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富(fù)了机构(gòu)投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资(zī)债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对(duì)于(yú)未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù广药董事长什么级别，广药集团董事长是什么级别)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的(de)主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热(rè)点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金(jīn)额(é)进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后均(jūn)可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收(shōu)益(yì)的(de)影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普(pǔ广药董事长什么级别，广药集团董事长是什么级别)通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前(qián)提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金(jīn)价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的现(xiàn)金分红(hóng)及(jí)资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，两者(zhě)的(de)比率也(yě)是(shì)变动的，对(duì)特(tè)许经(jīng)营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的(de)价值(zhí)增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的(de)分派(pài)率(lǜ)水平(píng)。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相(xiāng)对较(jiào)低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目的(de)分派金额包(bāo)含了(le)投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映(yìng)在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者(zhě)可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标(biāo)有两个：一(yī)是年(nián)报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营(yíng)活动广药董事长什么级别，广药集团董事长是什么级别产(chǎn)生(shēng)的现金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于(yú)企业本身经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独(dú)立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类的(de)资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的(de)高低，对产权(quán)类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投(tóu)资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露(lù)预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金(jīn)基(jī)金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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