5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华(huá)夏(xià)的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细(xì)作成(chéng)共(gòng)识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的(de)持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持(chí)有房地(dì)产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别(bié)为(wèi)保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基金(jīn)一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金地集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构(gòu)持(观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪chí)仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行(xíng)业(yè)轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳(nà)曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的(de)行(xíng)业(yè)也出(chū)现了一(yī)些机会，背后的(de)逻(luó)辑(jí)是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入(rù)到供给侧出(chū)清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有投资机会(huì)，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票(piào)投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上(shàng)实(shí)发展的(de)主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据(jù)来看(kàn)，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其(qí)第一季(jì)度的收(shōu)入利(lì)润(rùn)规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自(zì)然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连(lián)续(xù)第三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司(sī)股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成(chéng)本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部(bù)分(fēn)公(gōng)司尤(yóu)其是央(yāng)企(qǐ)占据显著(zhù)优(yōu)势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融(róng)资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务(wù)关(guān)系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑(jí)在(zài)于(yú)集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观(guān)地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢<观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪/strong>

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也(yě)是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析(xī)表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集(jí)中在核(hé)心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季(jì)度市(shì)场恢(huī)复但仍(réng)处于调(diào)整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时(shí)也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市(shì)场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业链的复(fù)苏(sū)速度都比想象的要(yào)慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）