导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年地产持续低(dī)景气(qì)，有(yǒu)关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均一间房(fáng)所能满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和文章真实身高，文章个人资料简介城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果(guǒ)显示(shì)，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于(yú)1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而(ér)产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的(de)新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分化(huà)时(shí)代下地(dì)产矛盾则(zé)更(gèng)多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套(tào)数，回(huí)答当(dāng)前的房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)了(le)？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居(jū)民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原(yuán)公有住宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可以直接公布(bù)，一是每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年(nián)以来(lái)每(měi)年商品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里(lǐ)的(de)期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要(yào)进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继(jì)承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存(cún)量供给(gěi)绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和(hé)日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地(dì)的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工作的流(liú)动人(rén)口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来(lái)了很大(dà)的(de)不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的(de)老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)文章真实身高，文章个人资料简介不考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人(rén)均(jūn)水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静(jìng)态(tài)结构和动态(tài)趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人(rén)户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人口小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破(pò)旧的(de)城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化(huà)不单(dān)局限于城(chéng)市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调(diào)查(chá)的是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。

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