OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如今，二(èr)级市场(chǎng)的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几(jǐ)日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收(shōu)到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人(rén)也表示，近期已(yǐ)同步(bù)启动了(le)应急(jí)预(yù)案，排(pái)摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高(gāo吴亦凡还出得来吗)度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动(dòng)较(jiào)大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率(lǜ)下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值，投资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价格(gé)继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技(jì)的(de)事件继续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小幅(fú)低开，此后二级市(shì)场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有所回升(shēng)，最(zuì)终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近(jìn)几(jǐ)个交(jiāo)易日(rì)二级市(shì)场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上(shàng)看，目(mù)前上市(shì)的8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均(jūn)有(yǒu)不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披(pī)露张江光大园项目出租(zū)率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价(jià)格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近(jìn)几个交易(yì)日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前(qián)随着二(èr)级市(shì)场价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得(dé)到(dào)一(yī)定释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会受到(dào)基(jī)本(běn)面、情绪面等(děng)多重因(yīn)素影响，不好判断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一(yī)位(wèi)业内人(rén)士表(biǎo)示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高(gāo)的产(chǎn)品具(jù)备一定(dìng)的投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定(dìng)的(de)投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金执行董事高如(rú)星(xīng)对此表(biǎo)示，若(ruò)张(zhāng)江园区(qū)最终能顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大的(de)影响，“事件性利(lì)空下调(diào)至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区类(lèi)资产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报中披(pī)露的张江光大园项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度二级市(shì)场价格出现(xiàn)回(huí)落。在随后召开的业绩说明(míng)会中管理人就相(xiāng)关(guān)事项(xiàng)进行(xíng)了(le)解释说明，市场(chǎng)信心得到(dào)了一(yī)定(dìng)提振，二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)表现也趋于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下(xià)的(de)扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团队(duì)表示(shì)了(le)对(duì)张江(jiāng)光大(dà)园项目的信心，预(yù)计签署(shǔ)意(yì)向书(shū)和合同(tóng)谈判(pàn)中的储备租户(hù)正常转化后(hòu)，项目(mù)出租率将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又迎(yíng)来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了(le)市场各方(fāng)的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然(rán)确实始(shǐ)料未(wèi)及(jí)，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息(xī)的第(dì)一时间即奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟通(tōng)和核实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说(shuō)，目(mù)前储备(bèi)租(zū)户还(hái)是比较丰富(fù)的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试(shì)、人工智(zhì)能、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万(wàn)方。从意向储备转化(huà)为实际租(zū)户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意(yì)向书(shū)来(lái)尽快锁定(dìng)一些重要租(zū)户。虽然(rán)收了(le)三个(gè)月(yuè)履约保(bǎo)证金给了(le)我们(men)一些(xiē)空(kōng)间(jiān)，但(dàn)本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定(dìng)要全(quán)力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在(zài)短期(qī)内完成(chéng)去化。”相关(guān)负(fù)责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的(de)张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么(me)多储备租(zū)户，之前的空(kōng)置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释(shì)，张(zhāng)江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳定，租户(hù)的调租和换(huàn)租(zū)都(dōu)属(shǔ)于正常(cháng)情况，而这次项目的大租户退租正好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前(qián)市(shì)场情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看到出(chū)租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一(yī)定的资源调配和(hé)倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光大园(yuán)项目在(zài)给(gěi)租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差(chà)异化(huà)，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)多(duō)是(shì)两千多平的(de)大(dà)平(píng)层，楼的成新度高一些(xiē)，单价(jià)也贵(吴亦凡还出得来吗guì)一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层(céng)以一(yī)千(qiān)平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一(yī)些独栋(dòng)形态的(de)物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会(huì)根据(jù)自身需求和预算(suàn)挑(tiāo)选区(qū)域(yù)内的(de)不同(tóng)物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源共享和联合(hé)营销(xiāo)方(fāng)面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做(zuò)得更好。”上(shàng)述负(fù)责(zé)人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负(fù)责人表示(shì)，张江集团和(hé)张江高科目前在管资产约五百万方(fāng)，还(hái)有一些其他在(zài)开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园区产(chǎn)业空间资产上市平台目标(biāo)的(de)坚实后盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容(róng)的(de)第一步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面(miàn)临了一些突发情况需要(yào)解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年(nián)建设(shè)发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常(cháng)小的(de)插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事(shì)件(jiàn)的所有负面影响，维持预期(qī)和市场(chǎng)的信心。”

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