文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什(shén)么(me)情况？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最(zuì)早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据(jù)开发商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处(chù)罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地(dì)产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立(lì)信置(zhì)业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的(de)资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题(tí)，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的(de)改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了(le)核(hé)心的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年后(hòu)，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价(jià)款已经全部(bù)支付，还要(yào)证(zhèng)明自身(shēn)有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的(de)进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗房基础等城市(shì)化(huà)配套(tào)问题，才能进一步(bù)推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内(nèi)地(dì)房(fáng)地(dì)产市(shì)场的一(yī)针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中国(guó)香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经(jīng)济(jì)下的(de)福利分房转向市场经(jīng)济(jì)的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖(mài)期(qī)房，解决(jué)了(le)房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加(jiā)快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改货(huò)币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋(wū)。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需要一(yī)次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制(zhì)在过(guò)去20多年(nián)对中国内地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积(jī)占总销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)房地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历(lì)经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的(de)顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗快速发(fā)展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)特(tè)别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发(fā)育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发(fā)商之间的购(gòu)房合(hé)同、购(gòu)房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资(zī)金(jīn)若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对(duì)行业的(de)信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房(fáng)者签订的预(yù)售(shòu)合(hé)同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完(wán)全由银(yín)行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地(dì)产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循(xún)环高(gāo)周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金(jīn)或预付(fù)款保(bǎo)护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对(duì)较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定(dìng)金一(yī)定期限内无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门(mén)槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批(pī)后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没(méi)有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对期房(fáng)设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负(fù)责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方(fāng)律师(shī)严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一(yī)名律师(shī)，负责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节(jié)，各环节内(nèi)容确认(rèn)无(wú)误后(hòu)签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师(shī)将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一(yī)一(yī)部(bù)规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后(hòu)才开始(shǐ)按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统(tǒng)一(yī)的(de)选购(gòu)权合(hé)同(tóng)以及(jí)订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节(jié)点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的(de)金融(róng)工具支持。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括民营(yíng)企业，加(jiā)大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金(jīn)安(ān)全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。

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