导读

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)房地(dì)产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产2l是多少毫升 2l是多少升存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其(qí)中还包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公(gōng)布(bù)中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们(men)根据(jù)商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无法满足(zú)流动人(rén)口的租赁和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求(qiú)动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中(zhōng)，涉(shè)及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时(shí)代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化(huà)必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然(rán)存在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综合(hé)风险普(pǔ)查(chá)工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相(xiān2l是多少毫升 2l是多少升g)关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施(shī)齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)主要分两(liǎng)大(dà)类(lèi)，一类(lèi)是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处(chù)可(kě)以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加(jiā)，我们(men)就能(néng)够(gòu)得到当前(qián)商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们利(lì)用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以(yǐ)期(qī)房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的(de)时间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经(jīng)达到(dào)了(le)户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流(liú)入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引(yǐn)打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房(fáng)价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的(de)城(chéng)镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活(huó)需求(qiú)，在(zài)未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人(rén)均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住(zhù)宅存在(zài)困(kùn)难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可(kě)使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经(jīng)户户(hù)有房。即(jí)便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要(yào)来(lái)自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致户(hù)数(shù)会因户均(jūn)人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受(shòu)益(yì)于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时(shí)间(jiān)为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用(yòng)房和其他分(fēn)别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有(yǒu)着密(mì)切正向联系(xì)。随着经(jīng)济(jì)发展水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种分化(huà)不(bù)单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期(qī)。

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