文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事，中国(guó)一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房(fáng)预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一(yī)样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化(huà)改(gǎi)革，中国一(yī)定(dìng)能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属(shǔ)性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前(qián)的(de)情(qíng)况下，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持(chí)当期(qī)三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是(shì)地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商(shāng)开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分(fēn)层(céng)出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独(dú)到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了(le)核(hé)心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也(yě)出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门(mén)不(bù)断完(wán)善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资(zī)金需(xū)放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发(fā)商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高rong>建国以来(lái)，中国内地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前(qián)期发展工业化(huà)的(de)进程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一(yī)步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的需求(qiú)量(liàng)大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发(fā)商，商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国(guó)香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台(tái)《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无(wú)偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会(huì)化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划经济下(xià)的(de)福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始(shǐ)房(fáng)改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的(de)商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)定(dìng)金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国(guó)内地(dì)城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完(wán)发(fā)达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为(wèi)中国内地(dì)商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批(pī)发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债(zhài)房希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只(zhǐ)能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签(qiān)订(dìng)的预(yù)售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的(de)具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来(lái)全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预(yù)付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预(yù)付(fù)款一般(bān)以定金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或(huò)二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预(yù)售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付(fù)保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为购房者提(tí)供一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及(jí)首付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低(dī)可(kě)低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年(nián)美国(guó)平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产权保险公司的(de)信(xìn)托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过(guò)程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按(àn)工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售房(fáng)屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可(kě)在(zài)支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或(huò)修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名(míng)律师(shī)，负(fù)责沟(gōu)通期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规(guī)定房(fáng)屋必(bì)须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即(jí)资(zī)金在进入开发商账户(hù)前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经(jīng)多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护(hù)方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保全(quán)措施才可(kě)预(yù)售。什(shén)么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措(cuò)施保(bǎo)护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付(fù)，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了(le)统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的(de)订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产到了政策(cè)出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为每(měi)个(gè)房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定(dìng)金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来(lái)看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。