5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构(gòu)对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市(shì)值在股票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的持(chí)股比例也同(tóng)步(bù)回小明王是谁的后代 小明王是男是女升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎(hū)在(zài)今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先(xiān)在于(yú)几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房地产(chǎn)已经进入(rù)大分(fēn)化(huà)时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻(qīng)松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资(zī)机会(huì)的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再(zài)出(chū)现了，2022年光(guāng)是居(jū)民(mín)存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有一(yī)定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房(fáng)短缺(quē)时代(dài)，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的(de)公司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的(de)上实(shí)发展(zhǎn)，五一(yī)假期(qī)归(guī)来后日(rì)成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营(yíng)。公司的(de)主要产品及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一(yī)季(jì)报交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司(sī)实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或(huò)存在发展的(de)大(dà)好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤(yóu)其(qí)是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值(zhí)、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业的(de)资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的(de)过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值相对较低(dī)，企(qǐ)业(yè)自身资(zī)产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)小明王是谁的后代 小明王是男是女时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中度(dù)提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思(sī)路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明(míng)。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持(chí)低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份(fèn)额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一(yī)季度的(de)业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟小明王是谁的后代 小明王是男是女向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处(chù)于调整的(de)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不(bù)确(què)定性(xìng)。其(qí)实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业(yè)绩(jì)会(huì)逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊(kān)》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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