5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金(jīn)为代表的(de)机(jī)构(gòu)对(duì)于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基(jī)金一(yī)季报统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细(xì)作(zuò)成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金(jīn)一季(jì10克是几两)报(bào)汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到(dào)房地(dì)产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一(yī)环(huán)，且首季并(bìng)非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地(dì)产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利(lì)期(qī)一去(qù)不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰(shuāi)退期(qī)的行业(yè)，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的(de)行(xíng)业也出现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑10克是几两是供给侧发生(shēng)了(le)更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很难(nán)再出(chū)现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利10克是几两用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开(kāi)发(fā)与经营(yíng)。公司(sī)的(de)主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因，一方面是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是(shì)公司(sī)拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，知(zhī)名(míng)私(sī)募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是主要(yào)布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或(huò)者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集(jí)中度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资(zī)首席研(yán)究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙(lóng)头前(qián)途(tú)更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资(zī)部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三(sān)个方面是否可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等(děng)极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场表现也(yě)不(bù)太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩(jì)出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待(dài)它的(de)基本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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