近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品长期投资价值纪梵希可以扫码真伪吗，纪梵希可以扫码真伪吗安全吗，通过(guò)观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已包(bāo)含了(le)利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要(yào)来自基础设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募(mù)集(jí)材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际(jì)获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年(nián)度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同(tóng)于债(zhài)券的(de)固定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定(dìng)程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受多重因素(sù)的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前后均可(kě)以获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部(bù)分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派”金额(é)误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临(lín)极大不确(què)定(dìng)性，这是该(gāi)类投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和(hé)产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特(tè)许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即(jí)使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐(zhú)年下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的(de)假设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产的纪梵希可以扫码真伪吗，纪梵希可以扫码真伪吗安全吗运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的(de)现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投(tóu)资(zī)者对经营权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前(qián)市场接连(lián)回(huí)调(diào)，建议(yì)投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较(jiào)为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及(jí)市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中纪梵希可以扫码真伪吗，纪梵希可以扫码真伪吗安全吗金基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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