5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于(yú)房地产的投资(zī)愈(yù)发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三(sān)四(sì)线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获(huò)行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投资机(jī)会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻(luó)辑(jí)是(shì)供给(gěi)侧发生了(le)更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士(shì)持谨(jǐn)慎乐(lè)观态(tài)度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很(hěn)难(nán)再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产的(de)高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题(tí)（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为(wèi)公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2俄罗斯女人能接受多少公分长度，俄罗斯人的尺寸是多少厘米％。从(cóng)具体的(de)个股(gǔ)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的(de)124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体包括(kuò)公募(mù)的上(shàng)银(yín)基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央(yāng)汇金、长俄罗斯女人能接受多少公分长度，俄罗斯人的尺寸是多少厘米城(chéng)资(zī)产管理公司(sī)等(děng)都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是(shì)该(gāi)公司(sī)后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引(yǐn)了(le)知(zhī)名机(jī)构在(zài)其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然(rán)在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三个季度(dù)他有的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是(shì)主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀(shā)入十(shí)大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出(chū)：“房地(dì)产行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较(jiào)低的(de)融资成(chéng)本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较于民(mín)营地产公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开企业的资(zī)产会(huì)有更多(duō)担忧和(hé)质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利(lì)和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值(zhí)相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持(chí)续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于(yú)行(xíng)业(yè)集中度提升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还(hái)是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持(chí)续提(tí)升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中(zhōng)，还(hái)面临着一(yī)些不确(què)定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四(sì)月(yuè)份开(kāi)始又(yòu)在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别(bié)城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝(jué)大(dà)多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的(de)情(qíng)况。而(ér)现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业(yè)链的(de)复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要(yào)慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱(qián)的时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来(lái)。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它(tā)的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 俄罗斯女人能接受多少公分长度，俄罗斯人的尺寸是多少厘米