导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续(xù)低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本(běn)文试图(tú)厘(lí)清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国(guó)每户(hù)城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现(xiàn)在不同(tóng)能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的(de)房子(zi)是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的(de)房子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到(dào)3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步(bù)推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较(jiào)低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国(guó)的(de)城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户(hù)型(xíng)偏小。其中一(yī)居(jū)室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩(kuò)张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据(jù)测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为住宅存在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积(jī)后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会(huì)因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套(tào)差、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城市(shì)能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的(de)是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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