导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产步(bù)入大分化(huà)时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本(běn)文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存(cún)量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户数(shù)，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均(jūn)一套房无(wú)法满足(zú)流动人口的租赁和(hé)置业(yè)需求(qiú)。全(quán)国(guó)总人口的近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房(fáng)，中国(guó)未来(lái)地产仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二(èr)十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化(huà)时(shí)代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是(shì)仍(réng)然存在不(bù)足(zú)？可惜由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子(zi)是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以(yǐ)及(jí)80多万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房(fáng)等(děng)非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户(hù)均(jūn)住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住(zhù)宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目(mù)前(qián)缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思(lǜ)到交房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年末(mò)，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人(rén)口流动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本(běn)的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造(zào)成(chéng)房价(jià)或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口(kǒu)和(hé)省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人(rén)口流(liú)动调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引(yǐn)打工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的县城购买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户(hù)数(shù)拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地(dì)资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年(nián)间农民(mín)带房(fáng)进(jìn)城和老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不(bù)及全国人(rén)均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平(píng)，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　<乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思strong>若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延(yán)续(xù)，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要(yào)素(sù)逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家(jiā)庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差(chà)、没(méi)有或少有(yǒu)物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来(lái)将(jiāng)是住宅质(zhì)量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化(huà)不单(dān)局限于城市(shì)能(néng)级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间(jiān)的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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