近两年火爆的(de)创(chuàng)新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了(le)利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的(de)经营(yíng)现金流(liú)，投(tóu)资(zī)人通(tōng)过基金募集(jí)材料和(hé)信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级(jí)市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可(kě)分配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮(bāng)助(zhù)机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未(wèi)来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不(bù)达(dá)预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多(duō)重因素(sù)的(de)影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活(huó)力(lì)的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额(é)的分红金额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红(hóng)前后均可以获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上(shàng)的增值(zhí)部(bù)分不同，特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确(què)，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分(fēn)，两个(gè)部分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营(yíng)权(quán)类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类(lèi农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的)产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括(kuò)了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资(zī)收(shōu)益。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分(fēn)红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高(gāo)的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责(zé)人提(tí)醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权(quán)项目的(de)分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价(jià)随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投(tóu)资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过(guò)对(duì)建筑的(de)更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营的(de)假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层(céng)资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报(bào)中披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别(bié)。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基(jī)于企业(yè)本(běn)身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权(quán)类的资产可(kě)以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的(de)资产更多关(guān)注分(fēn)派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自(zì)底层资(zī)产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关(guān)注(zhù)有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也称(chēng)。

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