OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今(jīn)，二级市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT开盘继续延(yán)续此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌(diē)走势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是(shì)其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人也表示(shì)，近期(qī)已同步启动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司(sī)领导高度(dù)重(zhòng)视(shì)，浦东新区国(guó)资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值，投资者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价(jià)格小幅(fú)低开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息(xī)影(yǐng)响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上(shàng)市(shì)以来(lái)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均(jūn)有(yǒu)不同程度(dù)下(xià)跌，8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报(bào)中已经披露张江光大园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因(yīn)此导(dǎo)致二(èr)级(jí)市场价格出现(xiàn)波(bō)动。”一位业(yè)内人(rén)士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士(shì)看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流(两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了liú)出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不(bù)会从根(gēn)本(běn)上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着(zhe)二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)下(xià)跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受(shòu)到基本(běn)面、情绪面(miàn)等多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判断价(jià)格(gé)是不是(shì)已(yǐ)经完全触底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，今(jīn)年(nián)整体(tǐ)REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年(nián)内(nèi)二级市场跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流(liú)类等(děng)REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过(guò)度对经营现(xiàn)金流(liú)没有造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调至得这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前期(qī)本身园(yuán)区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终(zhōng)还是落(luò)到租金收入(rù)受不(bù)受影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)将继续(xù)密(mì)切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的(de)张江光(guāng)大园项目出(chū)租率下降事项，一度二(èr)级市场价格出(chū)现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线上(shàng)和(hé)线下的扩募(mù)说明会上，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对张江光大园项目的信(xìn)心(xīn)，预计签署意向(xiàng)书和合同(tóng)谈判中的储备租户(hù)正(zhèng)常(cháng)转化(huà)后，项目出租率将得(dé)到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周(zhōu)的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的(de)扩(kuò)募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市(shì)场各(gè)方的广(guǎng)泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料(liào)未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即(jí)奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动(dòng)了(le)应急预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积(jī)极(jí)应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，据(jù)悉新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关(guān)负(fù)责人介绍说(shuō)，目(mù)前储备(bèi)租户还是比较丰富(fù)的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技(jì)术等产业(yè)客(kè)户(hù)，租赁意向(xiàng)面(miàn)积超过(guò)了2万方(fāng)。从(cóng)意向(xiàng)储备(bèi)转化为实际租户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正在着手通过签(qiān)署(shǔ)租赁(lìn)意向书(shū)来尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租户(hù)。虽(suī)然收了三个(gè)月(yuè)履约(yuē)保证(zhèng)金(jīn)给了我(wǒ)们一些空(kōng)间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力(lì)与(yǔ)时(shí)间(jiān)赛跑，把这(zhè)些面积(jī)在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大(dà)园(yuán)项目一季度末也(yě)有将近30％的(de)空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置(zhì)率为(wèi)何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光(guāng)大园一(yī)直以来都坚持以(yǐ)市(shì)场化运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租(zū)户(hù)的调租(zū)和(hé)换租都属于正常情况，而这次项目的(de)大租户(hù)退租正好发生在市场活跃度的(de)短(duǎn)期低(dī)点(diǎn)，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在(zài)看到(dào)出租率下滑(huá)情(qíng)况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边也作(zuò)了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项目(mù)在给租户的分隔空(kōng)间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方面(miàn)也(yě)有一(yī)些差异化(huà)，张润大厦(shà)多是两千多平的大(dà)平(píng)层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一(yī)些，单(dān)价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层以一千平的(de)面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会(huì)根(gēn)据自身需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变(biàn)成了一(yī)家，后续我们(men)在(zài)资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同效(xiào)应，相信可(kě)以(yǐ)做得更好。”上述(shù)负(fù)责人补充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高科目前在(zài)管资(zī)产约(yuē)五百(bǎi)万方(fāng)，还有一些(xiē)其他在(zài)开发的储备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园(yuán)区产(chǎn)业空间资(zī)产上市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本(běn)平台和它未来的发展。”相(xiāng)关(guān)负责人表示，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们(men)实现基金扩容(róng)的(de)第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们可能(néng)面临了(le)一些突发情况需要(yào)解决，但是这和我们在张江科学城这(zhè)三十年建设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排(pái)除(chú)万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期(qī)和(hé)市场的信心。”

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