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山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思,衔的意思

山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思,衔的意思 民生宏观:中国户均几套房?

  导(dǎo)读

  黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之后(hòu),当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期(qī)。

  要点

  过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二(èr)十(shí)年。2019-2021年,连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平,足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气,有(yǒu)关中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈(liè)。

  拨开迷(mí)雾,本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况(kuàng),据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

  有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩(shèng),事实是(shì)否如此?

  住(zhù)建部(bù)披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑,第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑,中国(guó)房子(zi)是(shì)否(fǒu)真(山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思,衔的意思zhēn)的过剩?

  事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中,城镇建筑(zhù)占比不到一成,其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建筑,如商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼(lóu)、学校等,因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

  七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民(mín)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间,但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足,它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

  我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房,其中每(měi)户持(chí)有商品住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

  目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的(de)数据,我们(men)根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数,计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

  测算(suàn)结果(guǒ)显(xiǎn)示,目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房,其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交(jiāo)付,直至2024年,中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅,其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

  户均一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房(fáng),然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

  国际(jì)数据显(xiǎn)示,成熟房地产市场的住宅套户比会大于1,在1.1左(zuǒ)右。

  之所以说不平衡,是因为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口,流动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣钱,在(zài)老家买房,从而产生了额(é)外(wài)的住宅需求(qiú)。

  即便户均一(yī)套(tào)房,中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

  第(dì)一,户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo),一人户、两人(rén)户占比不断增加,导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续(xù),带来新(xīn)户购房需求增长。

  第二,经济板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明显,区(qū)域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入(rù),人口净迁入城(chéng)市(shì)的(de)新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

  第三,30%左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中,涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

  第四(sì),中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有着不小差(chà)距,“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求正在(zài)不(bù)断增加。

  黄金二十年之(zhī)后,当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

  如(rú)果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī),地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足,这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至,大分(fēn)化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

  地产(chǎn)大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间,不(bù)同区(qū)域板块之间,不同品(pǐn)质住宅之间。

  目录

  中国(guó)户均(jūn)几套房(fáng)?| 民生(shēng)·周君(jūn)芝团队

  正(zhèng)文

  引言

  不久(jiǔ)前,官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑,引发热议。从2月以(yǐ)来,各(gè)大城市二手房挂牌量突然激(jī)增,引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

  让市场不禁担心,中国的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)?

  中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩,还是供需平衡,或是仍然存在(zài)不(bù)足?可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布,我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体情况。

  拨开迷雾,我们(men)测(cè)算出(chū)中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数,回答当(dāng)前(qián)的房子是(shì)否真的过剩了?据此判(pàn)断未(wèi)来房地(dì)产市(shì)场会如何发展。

  一、如何有效观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

  (一)中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚

  今年2月,在以全国(guó)自(zì)然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上,负责人对外披(pī)露:“住宅城(chéng)乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施(shī)数据。”

  14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑,平均每栋建筑住不到3人,住宅(zhái)市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

  在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中(zhōng),农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上,以(yǐ)栋数计(jì)算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋,还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来,住宅占比并不大。

  第七(qī)次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间,其中城市家庭户居民人均0.99间,乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

  人均住宅间数大于1,看似(shì)意味着人人都有房间居(jū)住。

  居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关(guān),更与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

  中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅,一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

  中(zhōng)国户均几套房?| 民(mín)生·周君芝团队

  (二)中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方法

  中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类,一(yī)类(lèi)是商品住(zhù)宅,另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商(shāng)品住(zhù)宅。

  目前缺乏(fá)统计数据,并没(méi)有直接(jiē)公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅相关数(shù)据(jù)有(yǒu)两处(chù)可以直接公布,一是每年(nián)商品住宅销售套数(shù)(统(tǒng)计局);二是居民住宅来源(人口普查数据)。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量,我(wǒ)们主要用(yòng)到上述(shù)两组(zǔ)数据。

  中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年,1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极(jí)少,可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走:

  第一(yī)步,将1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加(jiā),我们就能够得到(dào)当(dāng)前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

  第二步,根据(jù)城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例,推(tuī)算(suàn)得到(dào)居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

  第三步,将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数,我们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

  具体计(jì)算公式如(rú)下:

  城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数

  =(商(shāng)品住宅套数/家庭户数)/(商(shāng)品住宅套数/住宅总套数)

  =商(shāng)品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

  中国户均几(jǐ)套房?| 民生·周君芝团队(duì)

  二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

  中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅存量(liàng)到(dào)底有多少(shǎo),目前缺乏一个(gè)准确(què)统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计数据(jù),大致测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)存量(liàng)房地产套数,并进一步推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

  一)城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

  截至2022年,我们计算得(dé)到:

  (一)中(zhōng)国(guó)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

  (二)城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅(包含(hán)现房和期房)。

  中国的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为(wèi)主(zhǔ),从2019年开始,新(xīn)房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售,得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

  以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算为例:

  2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过去三年(2020、2021和2022年)的(de)期房销售(shòu)额。

  主流房企竣工周期在2-3年,并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间(jiān),取(qǔ)最大值3年。

  将商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户数,算(suàn)出:

  (三)目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

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  (二(èr))城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套(tào)

  接下来(lái)我们需要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

  首先,七普数据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征如下:

  73.8%的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21%,购买商品(pǐn)住宅占比31.9%、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1%、经济适用房占比3.8%、原公有住宅占比6.1%,通过(guò)继承或赠与占比0.9%。另有3.4%和17.7%的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

  其次(cì),我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅,因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房加总,得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8%。

  2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2%,粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅(fú)度的20%,计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例,从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例(lì),为62.8%。

  最后,截至(zhì)2022年末,中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思,衔的意思),中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住(zhù)宅。

  如果交房(fáng)顺(shùn)利,已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用(yòng),到2024年,中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

  中国户(hù)均几(jǐ)套(tào)房?| 民生·周君芝团队

  三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点(diǎn)含义(yì)

  既(jì)然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了(le)户均一(yī)套房的程度,“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展终结,甚至意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余?

  (一)户均一套房并不(bù)意味(wèi)着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

  需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等因素产生(shēng)的(de)住宅需求。因(yīn)此,成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

  国际经验来看(kàn),美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套(tào)户比均(jūn)高于1.1,其中,英国的(de)住宅套户比最高(gāo),为1.19,日本(běn)为1.16,美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

  如果(guǒ)户均刚好一套房,就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地(dì)的住宅(zhái)市(shì)场供不(bù)应求(qiú),造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

  七普指(zhǐ)出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿(yì),省(shěng)内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

  流动人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱,在(zài)老家县城(chéng)买房(fáng)。

  暨南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显示,在(zài)上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28%、21%和18%。大城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人(rén),但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

  流(liú)动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套房,在高房(fáng)价的(de)大(dà)城市租赁一套房,在房价(jià)较低(dī)的(de)县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

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  (二)至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

  目前,中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

  三成家(jiā)庭,也(yě)就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成,其(qí)中又有(yǒu)11.6%住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

  这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题,如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧,给(gěi)住户的(de)生活带来(lái)了很大(dà)的不(bù)便和安全隐患,并(bìng)且(qiě)居住(zhù)体验较(jiào)差。

  2000年以(yǐ)前建成的(de)老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3%的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6%。仍然存在5%左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求,在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

  近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室,户型(xíng)偏(piān)小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9%,二居(jū)室(shì)占比(bǐ)为33%。对(duì)比镇,城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小,当然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

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  (三)人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

  根据七普数(shù)据(jù)测(cè)算(suàn),2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁,加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)(7.3亿与6.3亿),得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平,人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

  超过(guò)一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值,近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下。

  15%的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米,不及全国(guó)人均(jūn)水平的(de)一半。若(ruò)去除(chú)20%的公(gōng)摊,可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难,若按这个(gè)标准算的话(huà),中国有(yǒu)11.3%的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

  若人(rén)均可使用(yòng)住宅(zhái)面(miàn)积(jī)为40平(píng),即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平,只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数,需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平,较目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

  对比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面积,美国为(wèi)67㎡,瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡,中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡,相差不大。但若去(qù)除公摊面积后,中国的人均可使用面积为31.56㎡,这一差距(jù)将变得明显。

  若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口,所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

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  四、户(hù)均(jūn)已然1套房(fáng),未来地产还会有需求么(me)?

  我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng),看(kàn)似(shì)已经户户(hù)有房。即便如此(cǐ),中国人(rén)口(kǒu)静态结构和动态趋势演(yǎn)绎,决定了中国未(wèi)来地产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现(xiàn)实之(zhī)下,中(zhōng)国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

  第一,户均人口缩小,家庭户数增多,新户购房需求扩张。

  过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降,六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.85人(rén)/户,而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户,一(yī)人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上升,人(rén)口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续(xù)延续,导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

  第二(èr),人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)旺(wàng)盛。

  中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日益明显,资源和生产要(yào)素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流(liú)入,区域经济资源分配的(de)再(zài)集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房,给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的(de)增量。

  以浙江(jiāng)省为例,2021年常住人(rén)口增量为72万,而出生人口为(wèi)44.9万人,死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人,自(zì)然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人,其人口增长主要受益于人口迁移。

  第(dì)三,老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然庞大。

  从2011年(nián)到2020年,自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比(bǐ)例(lì)从31.5%到21%,下降了(le)10.5个百(bǎi)分点;原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)12.9%到(dào)6.1%,降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(27.1%),再加(jiā)上其他住(zhù)宅(5%)与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例(31.3%)大(dà)致相吻合(hé)。

  十年间新增8473万家庭户,自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户,住宅净需求增加9755万户。49%的家庭购买商品住宅,21%的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中,有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18%,3%和9%。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造,商品住宅的(de)占比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

  2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平,涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅,建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理(lǐ),居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境,背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有(yǒu)待(dài)释放。

  第四(sì),“住上更大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

  刚需购房(fáng)受限于资金(jīn),倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活品质,以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济(jì)工作(zuò)会议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

  OECD国家的人均住宅间数为1.71间,无(wú)论是否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素,中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距(jù)。

  住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发(fā)展水平的(de)提(tí)高,中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

  如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期,地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú),供需(xū)出(chū)现错(cuò)配,这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时代已至(zhì),这种分(fēn)化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之间(jiān)差异,优质小区和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二手房之(zhī)间(jiān)的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

  中国户(hù)均几套房?| 民生·周君(jūn)芝(zhī)团队

  中国户(hù)均几套房(fáng)?| 民(mín)生(shēng)·周君芝团队(duì)

  风险提示

  人口普(pǔ)查数(shù)据调查(chá)的是人(rén),并不是针对住宅,因此可能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏低,其(qí)增速(sù)可能超预期。

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