导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之后(hòu)，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国(guó)房子(zi)是(shì)否(fǒu)真(山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民(mín)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持(chí)有商品住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的(de)数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房(fáng)，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额(é)外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入城(chéng)市(shì)的(de)新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不(bù)同区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出(chū)中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前(qián)的房子是(shì)否真的过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计(jì)算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅相关数(shù)据(jù)有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到(dào)居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅存量(liàng)到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确(què)统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅(fú)度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了(le)户均一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等因素产生(shēng)的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地(dì)的住宅(zhái)市(shì)场供不(bù)应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的(de)县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带来(lái)了很大(dà)的不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏(piān)小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测(cè)算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的(de)一半。若(ruò)去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅(zhái)面(miàn)积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似(shì)已经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中(zhōng)国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上升，人(rén)口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分配的(de)再(zài)集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的(de)占比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济(jì)工作(zuò)会议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发(fā)展水平的(de)提(tí)高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需(xū)出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二手房之(zhī)间(jiān)的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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