文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提(tí)出(chū)“有条(tiáo)件的可(kě)以进(jìn)行现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)了(le)，用你的(de)钱，建(jiàn)你(nǐ)的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地(dì)义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存(cún)在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像中国一(yī)样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房(fáng)款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全交房前(qián)进行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，取消预售制度(dù)有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也(yě)不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三(sān)代(dài)，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的(de)重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人(rén)栖身于(yú)木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是(shì)相当高，不(bù)过(guò)大多数(shù)居民的(de)储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是(shì)中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不(bù)少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还(hái)要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求(qiú)律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将(jiāng)成最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着(zhe)监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住(zhù)房(fáng)需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的(de)进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面(miàn)临商品房(fáng)的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改货(huò)币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台(tái)相关(guān)的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发(fā)商办理预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需(xū)要(yào)一次(cì)性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国(guó)香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起(qǐ)到了(le)重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解(jiě)决(jué)了房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完(wán)发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布(bù)的(de)《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内地(dì)房地产行业(yè)的发(fā)展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经(jīng)二(èr)十(shí)多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带(dài)动的(de)上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对(duì)金融、批(pī)发(fā)、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按(àn)时向银行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和(hé)购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经(jīng)营不善，出(chū)现(xiàn)资(zī)金链(liàn)断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙(shā)等(děng)城市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进(jìn)度(dù)所(suǒ)需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的(de)资(zī)金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了(le)资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了(le)购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一(yī)般(bān)采用两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数(shù)据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方公证(zhèng)行(xíng)或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建设过(guò)程(chéng)中的资金(jīn)全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工程进度(dù)向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由(yó双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的u)政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商(shāng)在(zài)项目获批后(hòu)即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的)，签订合(hé)同(tóng)后(hòu)定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能(néng)购买，定(dìng)金按(àn)照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工(gōng)、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过(guò)房产公(gōng)证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能(néng)交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即(jí)资(zī)金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　日本(běn)期(qī)房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，定(dìng)金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结(jié)束后由(yóu)于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时(shí)，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合(hé)同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银(yín)行申请按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡(pō)期房同样(yàng)采取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款的方式(shì)，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期(qī)房(fáng)付款流程做(zuò)了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还(hái)在(zài)正(zhèng)常运转(zhuǎn)的(de)房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付(fù)定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商、银行的(de)第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房(fáng)民众(zhòn双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的g)的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的