导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部(bù)披(pī)露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房所能(néng)满(mǎn)足，它与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)发达国家(jiā)还(hái)有很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地产大分化时(shí)代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现(xiàn)在(zài)住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需(xū)冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官(guān)方披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房(fáng)挂牌(pái)量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是(shì)供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不(bù)足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数(shù)量过(guò)剩(shèng)的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据公布(bù)了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公(gōng)布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计(jì)算中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估简朴和俭朴的区别是什么，简朴和俭朴的区别在哪算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和(hé)非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销(xiāo)售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除(chú)商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套数里(lǐ)的期(qī)房(fáng)销售，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一(yī)套房的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇(zhèn)化进(jìn)展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套房，就会造(zào)成人口净流(liú)入地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一(yī)套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户(hù)均一套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带(dài)来了很(hěn)大的(de)不便和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难(nán)满足(zú)现代(dài)生活需(xū)求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年(nián)住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国(guó)人(rén)均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个(gè)标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德(dé)国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大(dà)。但若去除公(gōng)摊(tān)面积(jī)后，中(zhōng)国(guó)的(de)人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常(cháng)住(zhù)人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)简朴和俭朴的区别是什么，简朴和俭朴的区别在哪仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二(èr)手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必(bì)会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改善(shàn)性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依(yī)旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发(fā)展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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