5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的(de)机构对(duì)于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占比却(què)断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终(zhōng)于出现(xiàn)了三年(nián)来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为(wèi)保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排(pái)位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形(xíng)成(chéng)共(gòng)识的是(shì)，经济(jì)圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城(chéng)市(shì)好于(yú)三四(sì)线城(chéng)市(shì)。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收(shōu)获(huò)行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没(méi)有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的(de)上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需(xū)要有一定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的公司(sī)就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的(de)贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构(gòu)的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个日本男生姓名大全霸气，日本男生的姓名(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们(men)分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归(guī)来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也(yě)是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模(mó)大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头(tóu)向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也(yě)是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区(qū)域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布局在(zài)深圳的(de)地(dì)产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则(zé)排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债(zhài)率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不(bù)断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资成本，优质的(de)开发(fā)资源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的(de)不动产资(zī)产运营能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公(gōng)司(sī)也(yě)是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等(děng)问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清(qīng)的(de)过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的(de)角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可预期(qī)的(de)盈利(lì)和(hé)现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估(gū)值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概(gài)率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国(guó)企央企在三(sān)个方(fāng)面是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低位，其(qí)次是(shì)销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩日本男生姓名大全霸气，日本男生的姓名分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些(xiē)公(gōng)司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有(yǒu)一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确(què)定性。其(qí)实(shí)整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个(gè)市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第二(èr)季(jì)度、第(dì)三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在(zài)整个(gè)房地(dì)产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的(de)基(jī)本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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