近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投资(zī)标的(de)时应了解资(zī)产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价(jià)格的变(biàn)化(huà)。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素的综合(hé)影(yǐng)响，较易(yì)引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自(zì)基(jī)础设(shè)施资(zī)产的(de)经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息(xī)披(pī)露(lù)文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价格变(biàn)化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券投资(zī)基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金(jīn)年(nián)度(dù)可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方(fāng)面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩相对(duì)经(jīng)济活力的改善(shàn)有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对(duì)分红(hóng)前(qián)后基金份额净(jìng)值(zhí)变(biàn)化(huà)的(de)修正，使投资(zī)人在(zài)基(jī)金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特(tè)性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差(chà)异很大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自(zì)项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供分配(pèi)金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本(běn)金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分派金额(é)包含了(le)投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗，菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗，基金份额单价随(suí)着分派(pài)进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余(yú)使用年限一(yī)般(bān)较长，再加(jiā)上到期(qī)后通(tōng)过对建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市场独立(lì)的(de)资产配置功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关(guān)注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易(yì)带(dài)来(lái)的短期博(bó)弈机会(huì)仍(réng)在(zài)，叠(dié)加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗，菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗REITs的招(zhāo)募(mù)说(shuō)明书均(jūn)会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可供分配金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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