文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段(duàn)的(de)必(bì)然(rán)趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大保护(hù)。98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规(guī)律办(bàn)事，中国(guó)一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于(yú)落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在(zài)预售(shòu)制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国(guó)一样(yàng)在支付完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是(shì)需要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购房民众不(bù)公平，所以不(bù)如借机取消预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社(shè)会(huì)长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式(shì)等(děng)综(zōng)合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资(zī)金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独到的(de)见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格(gé)、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租(zū)金的分(fēn)期(qī)付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了(le)核心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支(zhī)停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在(zài)预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付(fù)，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力(lì)把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等(děng)造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银(yín)行(xíng)开设的(de)信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工(gōng)业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制度不再(zài)适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大(dà)型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台(tái)多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实(shí)行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配货(huò)币化、住房(fáng)供(gōng)给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划经(jīng)济(jì)下(xià)的(de)福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少资金和(hé)开发(fā)时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的(de)发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许(xǔ)可证(zhèng)-签订(dìng)商品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预(yù)告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按(àn)照工(gōng)程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　作为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)的(de)最主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平(píng)，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内地房地(dì)产(chǎn)行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)嫦娥五号发射时间地点在哪 嫦娥五号还在工作吗计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存(cún)量占社融存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我(w嫦娥五号发射时间地点在哪 嫦娥五号还在工作吗ǒ)们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大(dà)于(yú)美国(guó)的(de)33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本市(shì)场发育(yù)尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和(hé)购房(fáng)者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资(zī)金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计(jì)算(suàn)重(zhòng)点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时(shí)代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工(gōng)程方(fāng)将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这(zhè)样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还(hái)款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的(de)预付(fù)款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按(àn)工程(chéng)进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭(jiē)贷(dài)款，一(yī)是按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或(huò)第(dì)三(sān)方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美(měi)国(guó)为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于(yú)任何(hé)原(yuán)因(yīn)不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零(líng)首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来说(shuō)，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全(quán)部(bù)完(wán)工，支付(fù)比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确(què)认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一(yī)般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收(shōu)后才(cái)能交(jiāo)付(fù)，交付后方(fāng)可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于(yú)房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白(bái)，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施？即买卖(mài)双方签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向金融机(jī)构或(huò)指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也(yě)受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期(qī)房(fáng)烂尾，购房(fáng)者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的(de)首付(fù)及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和(hé)改(gǎi)善型需求的(de)支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大(dà)延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或(huò)交房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开(kāi)发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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