文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开(kāi)的全国(guó)住房和(hé)城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确(què)表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的必然趋(qū)势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实(shí)现房地(dì)产软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么(me)来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了(le)！发达(dá)国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个难(nán)题(tí)，让房地产回(huí)归实(shí)体(tǐ)经(jīng)济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)业(yè)的本(běn)质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房(fáng)地产(chǎn)也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前(qián)的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列(liè)问(wèn)题，不少地(dì)产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增(zēng)加，开发(fā)商(shāng)资金周转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身(shēn)资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层(céng)出售(shòu)、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价(jià)格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供不应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几(jǐ)十年(nián)繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经(jīng)全(quán)部支付(fù)，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的(de)信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一(yī)步推进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的(de)需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关(guān)于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产(chǎn)市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的(de)行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了(le)居民居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套(tào)数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国(guó)内地房地产行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产历经二十(shí)多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业(yè)各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高(gāo)增(zēng)长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过(guò)三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资(zī)存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致(zhì)银(yín)行不良率大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)与(yǔ)股债房市值的(de)比例较高，主要(yào)是(shì)因为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国(guó)资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立(lì)的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款的发放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂(làn)尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不(bù)能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所(一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗suǒ)得款项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目(mù)的(de)建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或(huò)二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方(fāng)验收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后通过按揭(jiē)贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产(chǎn)权(quán)保险公(gōng)司的信(xìn)托账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的(de)资金全部来(lái)自银(yín)行，银(yín)行根据(jù)工程(chéng)进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商(shāng)施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交付时(shí)需(xū)取得(dé)由政府相关部(bù)门经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋(wū)售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各(gè)环节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公(gōng)司的(de)检(jiǎn)验验(yàn)收后才能(néng)交付(fù)，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管极为严(yán)格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确认工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还(hái)定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付(fù)给(gěi)购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的(de)购(gòu)房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后(hòu)才(cái)开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的(de)剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房(fáng)者(zhě)向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程(chéng)中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需求(qiú)的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有(yǒu)力(lì)的(de)金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分保护购房(fáng)者(zhě)的(de)权益。资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的(de)预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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