导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大(dà)差(chà)距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明显，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，大分化(huà)时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前的房子(zi)是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算(suàn)得(dé)到(dào)中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我(wǒ)们(men)需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承(chéng)或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年(nián)变(biàn)化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民(mín)已经达到(dào)了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地(dì)的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄回复好和好的的区别在哪里，好,好的区别(líng)至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未来大回复好和好的的区别在哪里，好,好的区别(dà)都(dōu)会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一(yī)居(jū)室(shì)占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民(mín)带房进城(chéng)和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于(yú)均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困(kùn)难，若按(àn)这个(gè)标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即(jí)便如(rú)此，中国人(rén)口静(jìng)态(tài)结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户(hù)数(shù)会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入(rù)，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求(qiú)美好(hǎo)、宜(yí)居生(shēng)活的(de)环(huán)境，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济(jì)水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 回复好和好的的区别在哪里，好,好的区别