5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基金对(duì)房(辍学是什么意思？拼音，缀学和辍学是什么意思fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持(辍学是什么意思？拼音，缀学和辍学是什么意思chí)股票(piào)市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据(jù)统计显(xiǎn)示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的(de)投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非(fēi)行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还(hái)需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分(fēn)化时(shí)代(dài)，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的(de)行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么(me)投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出(chū)现了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难(nán)再(zài)出(chū)现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因而(ér)行业高增的时代(dài)已经过去(qù)，未来行(xíng)业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这(zhè)样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公(gōng)募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标(biāo)的(de)股中(zhōng)，本(běn)月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对(duì)其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季(jì)十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理公司等(děng)都跻(jī)身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度(dù)的收(shōu)入(rù)利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位(wèi)，富国(guó)中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出(chū)现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力(lì)度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融(róng)资(zī)成(chéng)本不(bù)断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和(hé)良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等(děng)问题，市场对(duì)民营(yíng)房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的(de)角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金(jīn)流创造(zào)能(néng)力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关(guān)注估值(zhí)相对较低(dī)，企业自身(shēn)资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企(qǐ)业。”辍学是什么意思？拼音，缀学和辍学是什么意思p>

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光(guāng)明。不(bù)过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位(wèi)，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)，再(zài)次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一(yī)些不(bù)确定性。其(qí)实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会(huì)出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报(bào)冲(chōng)业(yè)绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确定(dìng)性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱(qián)的(de)时(shí)候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地(dì)去等(děng)待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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