“现在的房地产很(hěn)难再(zài)出现像(xiàng)过去(qù)十年的系统性行(xíng)情。”思睿集(jí)团合伙人、首席经济学家洪灏向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，房地(dì)产行业分化的(de)愈加明显，让机构(gòu)和投资者(zhě)的关注(zhù)度从板块向(xiàng)单(dān)个(gè)标的转移。上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，从行(什么是自主招生初升高，什么是自主招生考试xíng)业来看，无论是业绩(jì)，还是估值，房地产都已经双杀(shā)到了(le)最底部，而且是反复(fù)地杀到了(le)底部，再往下的空(kōng)间(jiān)已经(jīng)不(bù)大了。

　　三道(dào)红线等指标

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔(ěr)法重要参(cān)考

　　那么如何寻找房地(dì)产个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在(zài)房地产赛(sài)道中(zhōng)进行选择，需要非常(cháng)小心，避免(miǎn)选了半(bàn)天，标的公司出现爆(bào)雷的情况。除此之(zhī)外，洪灏指出，需要满足以下三个基(jī)准：有(yǒu)大的国资背景的(de)、杠(gāng)杆率(lǜ)较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果关(guān)注一下今年(nián)房地产的(de)开发资金来源，可以发现(xiàn)，其(qí)实银行(xíng)的信(xìn)贷倾向是不(bù)太愿(yuàn)意(yì)给房企(qǐ)贷款(kuǎn)的，房企的主要资金(jīn)来源来(lái)自新盘的销售。但今年新房的(de)销(xiāo)售情况相较一般。再(zài)关注一下，哪些房(fáng)企能从银行拿到钱，其实主要(yào)还是那些(xiē)有国企背景的房企，民(mín)营房企相对(duì)比(bǐ)较困(kùn)难(nán)，所以整个(gè)行业出现(xiàn)了一个很明(míng)显的分化(huà)，无论是在销售，还是融资(zī)等各个方面都非常明显。现在有国资(zī)背景的房企在(zài)资本市(shì)场表(biǎo)现相对较好，但没有国资背景的民营(yíng)房(fáng)企股价大多表现(xiàn)很一般(bān)。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊》表示，在房地(dì)产行业内，我(wǒ)们的逻辑是，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具体到如何挖(wā)掘，我们会特(tè)别重(zhòng)视(shì)企业的(de)成本优势，更(gèng)具体(tǐ)一(yī)点，就是它的净借贷水(shuǐ)平（净负债率(lǜ)）是不是(shì)行(xíng)业内的最低水平；利润率是不是行业内最高(gāo)的(de)；融资成(chéng)本是否是行业内最低的；建(jiàn)安成本(běn)是否也是业内最低的；这(zhè)些(xiē)都是我们(men)看重的一家(jiā)房企的综(zōng)合成本。

　　需要注意(yì)的是(shì)，能够同时(shí)满足上述条(tiáo)件的房企并不多。即便(biàn)是在国央(yāng)企中，仍有(yǒu)部(bù)分房企出(chū)现了“三道(dào)红线”的“踩线”情况，且(qiě)有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城投、中交(jiāo)地产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外(wài)，城建发展、京投发(fā)展、光明地产、云南城(chéng)投、首开股(gǔ)份、珠江股份、城(chéng)投控股(gǔ)等(děng)国央企房企(qǐ)也踩(cǎi)了“三道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激进扩张房企

　　需(xū)警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便(biàn)是有着较稳健特色的国(guó)央企房企，其财(cái)务指标称得上完全健康的(de)仍是少数。而更(gèng)加值(zhí)得注意(yì)的(de)是，在2022年，不少(shǎo)国(guó)企，甚至地方国企开始大(dà)举扩张(zhāng)。而这(zhè)无疑(yí)又(yòu)进一步考验着国央企的资金链情况(kuàng)。

　　对房(fáng)企而(ér)言，扩(kuò)张速度(dù)的(de)张弛有度(dù)尤为重要，节(jié)奏把握准确，有助于房企储(chǔ)备(bèi)优质“弹药”；但过(guò)于乐观的预(yù)判未来市场，以及过于激进的扩张拿地节奏也有可能让房企重蹈此(cǐ)前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其配置的一家房企进行举例，它从2018年开始到(dào)2021年，连续(xù)4年的净(jìng)借贷比例都维持(chí)在33％左(zuǒ)右，完全(quán)没(méi)有增(zēng)加杠杆比例。而到(dào)2022年，这家(jiā)房企明显感觉到机(jī)会(huì)来了，其开始(shǐ)在(zài)一线(xiàn)城市(shì)进行(xíng)大举拿地(dì)，净负债率也由此(cǐ)前的(de)33％左右(yòu)水(shuǐ)准提高到45％左右(yòu)，涨了接近三分之一。与此同时，该房企新购入地块(kuài)也实现了快速的开盘利(lì)用率，预计今年(nián)会(huì)有更(gèng)多的楼盘入(rù)市。像这类企业(yè)就符(fú)合(hé)“最(zuì)后的赢(yíng)家”的(de)特点。一方(fāng)面，在于它(tā)本身储备了很多弹药(yào)，去年拿地超1000亿(yì)元(yuán)，且其中(zhōng)一半在一线城(chéng)市，另(lìng)外一半也主要(yào)集中在强二(èr)线和(hé)二线(xiàn)城(chéng)市(shì)；另一方面，它(tā)的扩张是(shì)有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒(xǐng)道，与之相(xiāng)反，有些房(fáng)企的扩(kuò)张速度(dù)让人感觉又回到了2016年、2017年(nián)，或者说(shuō)看(kàn)到了2016年～2020年期间扩张(zhāng)的民营企(qǐ)业(yè)的(de)影子。虽(suī)然说，见到机会时要出手(shǒu)，但出手的章(zhāng)法(fǎ)仍要小心，如果负债(zhài)率扩张得太(tài)快，但未(wèi)来的两年市场没有想象得那(nà)么好，可(kě)能(néng)会重蹈覆(fù)辙。

　　那么(me)如何来衡量一家房企的扩(kuò)张速度是(shì)否激进？陈昊扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示，主(zhǔ)要(yào)还是看(kàn)房(fáng)企的净负(fù)债率水平，在我看来，这个比例如(rú)果超过60％，就是扩张得(dé)过于(yú)快速了。

　　不难看出，这一(yī)标(biāo)准要比“三道红线”对(duì)房企的净负债率要(yào)求(qiú)不(bù)得(dé)高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房地产(chǎn)行(xíng)业的复苏速度并没有那么快，所以要规(guī)避(bì)公(gōng)司净负债率提高到(dào)一个比较(jiào)危险的(de)水平(píng)。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地较(jiào)积极的房(fáng)企梳理(lǐ)发现，中交地产、中国金(jīn)茂、华发股份、越秀地产、绿城中国(guó)、保利发(fā)展等房企2022年净负(fù)债(zhài)率(lǜ)都(dōu)在60％之上。其中，中(zhōng)交地产净负债率持续(xù)居高不下，在2020年至2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成(chéng)鲜明(míng)对比的是(shì)，华润置地、中(zhōng)国海外发(fā)展、万科(kē)A、滨江集团、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、龙湖(hú)集团(tuán)等房企(qǐ)在践(jiàn)行较(jiào)积极的拿地(dì)策略的同时，也较好(hǎo)地(dì)控(kòng)制了公司的扩张速度与净负债率(lǜ)水平(píng)（见附表）。

　　滨(bīn)江集(jí)团等(děng)个别民营(yíng)房(fáng)企

　　或(huò)具备“最(zuì)后(hòu)赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈昊(hào)扬(yáng)指出，实际(jì)上，他们(men)是(shì)以(yǐ)同(tóng)一筛选标(biāo)准来(lái)看国(guó)央企与民营房企，但在各维度的实际表现(xiàn)上，国央企(qǐ)确(què)实会(huì)更胜一(yī)筹。如国央企的(de)融资成本更低，融(róng)资渠道也更顺畅，能(néng)够做到想(xiǎng)融就融，这(zhè)样，国(guó)央企自然而然就(jiù)具有天然(rán)优势(shì)。

　　虽然(rán)对比民(mín)营(yíng)房企，机构更加看好(hǎo)国央(yāng)企，但这也并不意味(wèi)着，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数民营房企同样受到机构的青睐(lài)。比如(rú)，根据2023年一(yī)季报(bào)，滨江集团(tuán)的十大流通股东中新进(jìn)了“中国工商银行(xíng)股份有限公司－景顺长(zhǎng)城中国回报灵活配置混(hùn)合型证(zhèng)券投(tóu)资基金(jīn)”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始，百亿私募珠海阿巴马资产管理有限(xiàn)公(gōng)司就长期持有滨江集团(tuán)。根据一季报，该资产公(gōng)司的几只产品合计持有(yǒu)滨江集团9543万股，约占流通A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨江集(jí)团(tuán)的受(shòu)青睐(lài)，和其自身的(de)基(jī)本(běn)面(miàn)表现存在(zài)一(yī)定关系(xì)。2020年以来的近三年时间，房地产市场整(zhěng)体(tǐ)在走“下(xià)坡路”，但作为杭(háng)州(zhōu)本(běn)土房企的(de)滨江(jiāng)集团仍(réng)是表现出较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江(jiāng)集团在业(yè)绩(jì)表现(xiàn)、销售规模、新(xīn)增土储(chǔ)、股(gǔ)价表现等多维(wéi)度都表现了较强的增长(zhǎng)势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年(nián)～2022年期(qī)间，滨(bīn)江集团扣非归母净利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿(yì)元(yuán)、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发(fā)布的(de)2023年一季报(bào)，今(jīn)年一季度，滨(bīn)江(jiāng)集团更是实(shí)现了扣非归母净利(lì)润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代(dài)”仍能保持(chí)自身业(yè)绩的持续(xù)增长，和滨江集团扎根杭州的战略布(bù)局关系(xì)密切。根据2022年年报，滨江集团有近七成营收来(lái)自杭(háng)州地区，而在2021年，杭(háng)州地区(qū)的营收(shōu)比(bǐ)重(zhòng)只占到近六成。近三(sān)年持续(xù)稳居杭(háng)州房企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)排名第一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团(tuán)在(zài)杭州的土储补充同样(yàng)较为积极，根据(jù)诸葛找(zhǎo)房、住在杭(háng)州网数据显(xiǎn)示(shì)，2020年、2021年(nián)、2022年(nián)在杭拿地金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元(yuán)，同样持续稳居杭州的(de)本土第一(yī)。

　　而滨江集团在杭州的较突出(chū)表(biǎo)现，也让滨江集团的房企排名迅(xùn)速提(tí)升。到2023年，滨江集团的(de)房企排名已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集(jí)团(tuán)实现销售额607.3亿元，位列(liè)房(fáng)企第(dì)九位。

　　值得注意的是(shì)，2020年至今，滨(bīn)江集团(tuán)股价翻了(le)超(chāo)一(yī)倍以上，而近期(qī)，滨江集团更(gèng)是迎(yíng)来(lái)多家机(jī)构的集中调(diào)研(yán)。滨江集团发布(bù)公告表示，公司于5月10日接受了信达证券(quàn)、金鹰基金、建信(xìn)养老、新华养老等18家机(jī)构调研。

　　产业(yè)链(liàn)布(bù)局重点移至存量什么是自主招生初升高，什么是自主招生考试赛道(dào)

　　机构在下游家纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际上房地产开发只是(shì)房地(dì)产产业(yè)链上的中游环(huán)节(jié)，其上游(yóu)主要为钢铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料供应商，而下游应用行业主要包(bāo)括(kuò)中介服务、家(jiā)用电器、物业管理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房地产开发(fā)环节与上游材料端息息相关，新盘开工不足导(dǎo)致上(shàng)游不(bù)被看好，机构(gòu)寻觅个股阿(ā)尔法的思(sī)路渐渐移至下游。“中国房地(dì)产行业在进入存(cún)量房时代，所以对地产产业链，尤其是偏消(xiāo)费(fèi)属(shǔ)性的家装家居领域(yù)，我们相对看好(hǎo)，因为居民(mín)保有的住房规模越来越(yuè)大(dà)，随着时间的增加，内装更新的需求也会越来(lái)越多。美国(guó)过去的数据充分说明了这一点，在(zài)新房销售见顶(dǐng)之后，家具(jù)消费的增(zēng)长却一直都很好。对(duì)于(yú)地产产(chǎn)业链，我们相对看好和内装相关的(de)行业，例如消费建材、家居装饰等。”万家基金人士(shì)表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对下游细分中相关(guān)赛道龙头年(nián)内表现的(de)统计，目前暂居前(qián)两(liǎng)位的都是(shì)来(lái)自(zì)家纺赛道的公司，它(tā)们分别是富安(ān)娜和水星家纺，特别是前者在月线连收七根阳线的基础上，年内迄今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生活类产品(pǐn)的研发(fā)、设计、生产及销(xiāo)售，旗下(xià)拥有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇(qí)智(zhì)”自有(yǒu)品牌。第一季度(dù)报告显(xiǎn)示，报告期内，富(fù)安娜(nà)实(shí)现营业(yè)收入约6.2亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)减少7.57％；不过实现归属于(yú)上市公司(sī)股东的净利润(rùn)约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季报的十(shí)大流通股股东来看，能(néng)够发现(xiàn)该股早已成(chéng)为基金重仓股的天下，彼时包括公募的中欧(ōu)价值发现、中欧(ōu)潜力(lì)价(jià)值、工银瑞信(xìn)灵动(dòng)价值、宝盈新价值(zhí)和私募的明河2016，都在(zài)其中出(chū)现，占据了半壁江山。需要强(qiáng)调的是，中欧的两只(zhǐ)基金都是价值派基金(jīn)经理曹名长(zhǎng)在管的(de)产品，首季(jì)其同时重仓的房地产产业链股票还有金地(dì)集团和大(dà)亚圣象。

　　对比而言，前几(jǐ)年(nián)曾经风光一(yī)时(shí)的家居板块也因疫情、消费复苏进程(chéng)缓慢等多因(yīn)素(sù)一度沉(chén)寂，不过好(hǎo)在困境反转露出(chū)曙(shǔ)光，家居板块(kuài)中年内表现(xiàn)最好的(de)是(shì)志邦(bāng)家居。同一时间段，该(gāi)股年内上涨(zhǎng)已经超过23％，从业绩来看，无(wú)论是营收还是(shì)归(guī)母净(jìng)利润，公司都实现了同(tóng)比双升(shēng)。

　　从(cóng)公司(sī)的十大流(liú)通股股东(dōng)来看，《红周刊》发现广发基金经理罗(luó)洋慧眼(yǎn)独具，一季报中他管理的广发策略优选和广发安宏(hóng)回报均增加了持股，而这两只产品也成为志邦家居(jū)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东中仅有(yǒu)的两只公(gōng)募。有意思的是，他似(shì)乎对于定制(zhì)家居(jū)类(lèi)标的(de)情有独钟，在(zài)另一家赛道公司金牌橱柜中，他管(guǎn)理的全部(bù)三只产(chǎn)品均(jūn)登榜十大流(liú)通(tōng)股股东，其(qí)也成为他的(de)独门(mén)重仓股(gǔ)。

　　除(chú)去家居家(jiā)纺外，下游的物业股(gǔ)也越来(lái)越(yuè)被机构所青(qīng)睐，不(bù)过这类(lèi)标的(de)大(dà)多在香港(gǎng)上市，如(rú)何选(xuǎn)择成为难(nán)题。对此，前述上海公(gōng)募基(jī)金经理(lǐ)举例(lì)分析：“物业服务不(bù)是(shì)一个高毛利(lì)的行(xíng)业(yè)，挣钱很辛苦，我(wǒ)选(xuǎn)公司还是希(xī)望(wàng)挣的(de)是市(shì)场化应(yīng)该挣的钱，以我曾经(jīng)买的绿城服务为例，它在中高端楼盘占(zhàn)比(bǐ)是比较高的(de)，每年(nián)到期的合(hé)同里(lǐ)提(tí)价成功率在30％～40％。它能做到(dào)滚动的(de)大部(bù)分项目到期(qī)之后，经过两三轮(lún)合同周期还能做到产品提(tí)价(jià)。”

　　“行业里真正(zhèng)能做到产品提价的(de)公司很少，因为物业公司(sī)很容易一开始是挣钱的(de)，后面因为保安这些固定人员成本的年度增长(zhǎng)，不过服(fú)务没有特(tè)别好，客户没有那么满意，能做到(dào)提价难度是非常大的。但是该公司(sī)能在业内做到到期之后提(tí)价率比较高，这跟(gēn)它的定(dìng)位和比较好的服务是(shì)有关系的。”他进一步(bù)强调(diào)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 什么是自主招生初升高，什么是自主招生考试