导(dǎo)读(dú)

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是(shì)因为户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人(rén)口(kǒu)的(de)近三成都是流(liú)动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么(me)当(dāng)下房(fáng)地产大分化(huà)时代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数(shù)据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布(bù)，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个(gè)准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得(dé)到中国存量(liàng)房地(dì)产套(tào)数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期(qī)房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使(shǐ)用，到202过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子4年，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含(hán)义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要(yào)有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会(huì)造成人(rén)口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供(gōng)不(bù)应求，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际(jì)流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的(de)流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大(dà)等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来(lái)地(dì)产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于(yú)均值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国(guó)人均(jūn)水(shuǐ)平的(de)一(yī)半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除(chú)公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口(kǒu)，所需(xū)要(yào)的(de)住(zhù)宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断(duàn)下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人(rén)口规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比(bǐ)势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或(huò)少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数较其(qí)他(tā)国家依(yī)旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济(jì)发展水平(píng)的提(tí)高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限(xiàn)于城市(shì)能(néng)级(jí)之间差(chà)异，优质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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