文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的(de)最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议(yì)取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外(wài)什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引(yǐn)入(rù)了(le)商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有严格(gé)的监(jiān)管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的(de)资金监管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房(fáng)企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。所有(yǒu)商业(yè)的本质是(shì)向善，是(shì)以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展的重大(dà)措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多(duō)人栖身(shēn)于木屋或(huò)者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)中国(guó)香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数(shù)量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资(zī)金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的(de)分期(qī)付(fù)款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时(shí)，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了(le)制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决(jué)了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监管部(bù)门(mén)不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花(huā)制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时(shí)需(xū)律所和建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设(shè)的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调(diào)基(jī)础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等(děng)城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再适(shì)用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济下的(de)福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预(yù)售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中(zhōng)的(de)房(fáng)屋预先出(chū)售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换(huàn)言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预(yù)售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房地产市场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住(zhù)房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二十多(duō)年(nián)长周期(qī)繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到(dào)有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要(yào)是(shì)因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)，当前(qián)的(de)负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开(kāi)发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发(fā)生违(wéi)约，购(gòu)房(fáng)者只能根据(jù)购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的(de)预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的(de)预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于(yú)有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多(duō)年以来(lái)全国并没有统一的预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额(é)报价计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房地(dì)产大开发(fā)时(shí)代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些(xiē)方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金(jīn)或预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的预付(fù)款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格(gé)并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者提供(many的比较级和最高级怎么写，much的比较级和最高级gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后(hòu)按(àn)揭还(hái)款，交(jiāo)付前(qián)资金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资(zī)金(jīn)可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而(ér)开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的(de)资(zī)金全部来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的(de)验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获(huò)批(pī)后即可预(yù)售房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于(yú)任何(hé)原因(yīn)不能(néng)购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误(wù)后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在确(què)认工(gōng)程(chéng)进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白(bái)，社会(huì)上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成定金保全措施(shī)才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签(qiāmany的比较级和最高级怎么写，much的比较级和最高级n)订购(gòu)房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金(jīn)融机(jī)构或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机(jī)构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或(huò)保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金(jmany的比较级和最高级怎么写，much的比较级和最高级īn)外，其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资(zī)金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以(yǐ)及订(dìng)金返(fǎn)还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对(duì)期(qī)房(fáng)付款流程(chéng)做(zuò)了(le)统一详(xiáng)细(xì)规(guī)定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架(jià)完(wán)工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加(jiā)而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无(wú)需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者(zhě)享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善型(xíng)需求的支(zhī)持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融(róng)工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充(chōng)分的(de)保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)机制(zhì)或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银(yín)行的(de)第三(sān)方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质(zhì)量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保(bǎo)修期(qī)结(jié)束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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