OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库(kù)科技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前几日(rì)的下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交(jiāo)易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施(shī)资产张润(rùn)大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人也表示，近期(qī)已同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波(bō)动(dòng)较(jiào)大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技的事(shì)件继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看，目前上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有不同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中已经披露张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业(yè)内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最(zuì)近几个交易(yì)日场内资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市(shì)场(chǎng)价格下(xià)跌(diē)，风(fēng)险(xiǎn)也得(dé)到一定(dìng)释放(fàng)，但是(shì)价格涨跌会受(shòu)到基(jī)本面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素影响，不(bù)好判断价(jià)格是不(bù)是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位(wèi)业内人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具(jù)备一定(dìng)的投资(zī)价(jià)值，很(hěn)适合(hé)稳(wěn)健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备一定的(de)投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现(xiàn)金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么(me)深，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是(shì)落(luò)到租金收入受不受(shòu)影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大(dà)园项目出租(zū)率下降事项，一度二(èr)级市(shì)场价格出现回落。在随后召开(kāi)的(de)业绩说明(míng)会(huì)中管理人(rén)就相(xiāng)关事(shì)项进行了解释说明，市场信心(xīn)得到了一(yī)定提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表现也(yě)趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运(yùn)营团(tuán)队表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项目出租(zū)率(lǜ)将得到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益(yì)人相关负责人坦(tǎn)言(yán)，事发(fā)突(tū)然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进(jìn)行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试(shì)、人工智能、航天产业(yè)、信息(xī)技术(shù)等产业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超过(guò)了(le)2万方(fāng)。从意向储备转化为(wèi)实际租户(hù)需要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定(dìng)一(yī)些(xiē)重要租户。虽然收了(le)三个月(yuè)履约(yuē)保(bǎo)证(zhèng)金给了我们(men)一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时(shí)间(jiān)赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在短期(qī)内完(wán)成去化。”相关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度末也(yě)有将近30％的(de)空置(zhì)率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相(xiāng)关(guān)负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营为(wèi)导向，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租户的调租和(hé)换租都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项目的大租(zū)户退租正好发生在市场(chǎng)活跃(yuè)度的短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市(shì)场情(qíng)况已有所好转。在看到出(chū)租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修(xiū)复(fù)后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调(diào)配和(hé)倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方面(miàn)也(yě)有一些差异化，张润大厦(shà)多是(shì)两千多(duō)平(píng)的大(dà)平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价(jià)也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平的(de)面积(jī)为(wèi)主，还(hái)有一些独栋(dòng)形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后(hòu)，新老资产的管理人(rén)都(dōu)变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面(miàn)能更加(jiā)充分发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责(zé)人表示(shì)，张江集团(tuán)和张江高科目(mù)前在管(guǎn)资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在(zài)开发的(de)储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台(tái)目标的坚(jiān)实后盾(dùn)和储备资源(yuán)。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本(běn)平台(tái)和它未(wèi)来的发展。”相关(guān)负责(zé)人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩(kuò)容的第一步，也(yě)是至关(guān)重要的一步，眼下我们可(kě)能面(miàn)临(lín)了一些(xiē)突发情(qíng)况(kuàng)需要解决(jué)，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发展过程中所经历(lì)的相比，只能(néng)算(suàn)是一个非常小的快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了插曲。我们(men)有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事(shì)件(jiàn)的所有(yǒu)负(fù)面影响，维(wéi)持预期和市(shì)场的信心。”

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