5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总(zǒng)份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业(yè)标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来(lái)的(de)首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈(yù一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最(zuì)后(hòu)一环，且(qiě)首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓(cāng)上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断(duàn)房地产(chǎn)已(yǐ)经进入(rù)大(dà)分化时代，一二(èr)线城市(shì)好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业轻松收获(huò)行(xíng)业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米的年(nián)销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过(guò)快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就(jiù)很(hěn)容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而(é一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次r)对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样(yàng)的(de)认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作(zuò)个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳(nà)入(rù)统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前(qián)五的(de)公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安(ān)地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司(sī)等(děng)都跻(jī)身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季(jì)度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情(qíng)时代(dài)出(chū)租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续(xù)第(dì)三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在(zài)深圳(zhèn)的(de)地(dì)产公司(sī)，一季报交出的(de)也是(shì)一份报(bào)喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给较多（券(quàn)商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融(róng)资成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当(dāng)前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤(yóu)其是(shì)央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势(shì)，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的(de)优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营(yíng)地产公(gōng)司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民(mín)营房开企业(yè)的(de)资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值(zhí)的(de)修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过(guò)国(guó)投瑞银(yín)基(jī)金投资部副(fù)总监綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增(zēng)速的(de)增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改善的(de)房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中(zhōng)在核心(xīn)城(chéng)市，投资力(lì)度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个(gè)市(shì)场从四(sì)月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力(lì)、企业(yè)的(de)资金(jīn)面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二(èr)季(jì)度、第三季(jì)度增长不(bù)确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢(màn)很(hěn)多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在(zài)房地产以及(jí)上(shàng)下(xià)游就不是(shì)赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的(de)钱(qián)。但这(zhè)也意(yì)味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多(duō)的(de)企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例(lì)分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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