5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公(gōng)募(mù)所持(chí)有的(de)房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今(jīn)年一季(jì)度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排(pái)名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上(shàng)没有什(shén)么(me)投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的(de)逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光(guāng)是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产(chǎn)研(yán)究员(yuán)吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居(jū)民的(de)杠杆率(lǜ)和(hé)房(fáng)价(jià)收入(rù)也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的(de)房价(jià)，因(yīn)而行业(yè)高增的时(shí)代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞(jìng)争力(lì)强的(de)公司(sī)就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求学生党如何自W，14没有工具怎么自w到高c见顶回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是(shì)上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福(fú)、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展，五一(yī)假期归(guī)来后日(rì)成交量(liàng)明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交(jiāo)易日(rì)收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等(děng)都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也学生党如何自W，14没有工具怎么自w到高c是连续第三个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首(shǒu)季公司(sī)实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)行(xíng)列(liè)。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下(xià)，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不(bù)断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的(de)开发资源和(hé)良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司(sī)也是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民(mín)营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民(mín)企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集(jí)中度(dù)提升(shēng)后，行(xíng)业(yè)进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增(zēng学生党如何自W，14没有工具怎么自w到高c)长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年(nián)民(mín)营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等(děng)极个(gè)别城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力(lì)、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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