文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济(jì)规(guī)律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于(yú)房(fáng)企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度(dù)？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售(shòu)最早(zǎo)源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当(dāng)前世(shì)界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监(jiān)管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支(zhī)付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)，所以不(bù)如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所(suǒ)有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重(zhòng)大(dà)措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税(shuì)改革方案(àn)研究(jiū)时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题(tí)，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的(de)见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书(shū)，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加(jiā)速(sù)了房屋的(de)建造和销售，也解决了(le)制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房(fáng)地产市场的一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求(qiú)的(de)问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也(yě)出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不(bù)断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部(bù)门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内地(dì)面临住(zhù)房需(xū)求大和(hé)供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解(jiě)决(jué)住(zhù)房(fáng)基(jī)础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度(dù)不(bù)再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周期(qī)长的两(liǎng)大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预(yù)告(gào)登(dēng)记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可(kě)能已拿到了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速(sù)发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全(quán)由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临(lín)较大(dà)的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业(yè)预(yù)售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没(méi)有(yǒu)统一的(de)预售资(zī)金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价(jià)计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续(xù)还(hái)款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设有定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付方式：预(yù)付(fù)款一般以定金(j塑料是不是绝缘体īn)方式(shì)支付，或(huò)按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购(gòu)房者提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机(jī)监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门经审查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用固定利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如(rú)由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险公(gōng)司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破(pò)产(chǎn)，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付(fù)相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账户(hù)前(qián)经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价(jià)并赔偿(cháng)约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供塑料是不是绝缘体给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全(quán)措施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最(zuì)多(duō)不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工(gōng)程进度(dù)放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支持(chí)力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复(fù)工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括(kuò)民(mín)营企业(yè)，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势(shì)复(fù)杂性和(hé)人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提(tí)供充分(fēn)的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期(qī)结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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