近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设(shè)施资产的(de)经营现金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集(jí)材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策(cè)的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人(rén)实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金(jīn)形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派(pài)息，但不(bù)等(děng)同于债券的固定利息(xī)回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价(jià)格走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单(dān)位基金(jīn)份额的(de)分(fēn)红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后基金份额(é)净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前后均(jūn)可(kě)以获得公(gōng)平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的(de)比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误认(rèn)为(wèi)是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的(de)公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同(t吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西óng)而形(xíng)成区(qū)别。特许(xǔ)经营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目(mù)在(zài)经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的(de)特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土(tǔ)地(dì)或建筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示(shì)，在(zài)产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以观(guān)测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和(hé)评估项目底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二者存(cún)在(zài)本质(zhì)性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股(gǔ)债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类的资(zī)产可(kě)以更多关注内(nèi)部收(shōu)益(yì)率的(de)高(gāo)低(dī)，对产权(quán)类的资产更(gèng)多(duō)关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资(zī)回(huí)报(bào)，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力(lì)等多(duō)重因(yīn)素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由(yóu)于(yú)分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预(yù)测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的(de)实际(jì)分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上(shàng)述负(fù)责人(rén)也称。

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