文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的(de)全(quán)国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有(yǒu)条件(jiàn)的可(kě)以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了(le)，用你(nǐ)的钱(qián)，建你(nǐ)的(de)房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的(de)不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获(huò)得(dé)政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的(de)保障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于(yú)木(mù)屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需(xū)求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订(dìng)金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心(xīn)的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部(bù)门提(tí)升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发(fā)商在(zài)预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发展工业化(huà)的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城市(shì)化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商品房的需(xū)求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地(dì)房地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住(zhù)房建(jiàn)设(shè)的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配(pèi)货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的(de)开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的(de)信(xìn)贷(dài)政策(cè)，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商办(bàn)理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度付款有所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商(shāng)品房(fáng)也开(kāi)启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了(le)重(zhòng)要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推(tuī)动了中国内地(dì)房地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的(de)投资(zī)占全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富(fù)效(xiào)应渠(qú)道，根据我(wǒ)们(men)的(de)《中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债(zh三件套是哪三件ài)房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟(shú)，直接融(róng)资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的(de)购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担(dān)的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融(róng)层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比(bǐ)例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城(chéng)市(shì)则按照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项目(mù)工程总额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大开发时(shí)代的(de)高(gāo)周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供(gōng)了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程(chéng)度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的预付款比例(lì)相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房(fáng)款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或(huò)按(àn)工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。二是(shì)开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定(dìng)期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fá三件套是哪三件ng)款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户(hù)监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度向开发(fā)商提供一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工(gōng)进度。开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目(mù)获批后即(jí)可预(yù)售房屋(wū)。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由(yóu)于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点(diǎn)可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房(fáng)屋出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环(huán)节内(nèi)容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能交付，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格(gé)，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目(mù)前是唯一(yī)一(yī)部规(guī)范期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时(shí)，开发(fā)商(shāng)向金(jīn)融机(jī)构或指定保证机(jī)构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支(zhī)付的购房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金(jīn)返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做了(le)统一详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支(zhī)付(fù)节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地基完(w三件套是哪三件án)工(gōng)、框架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出(chū)贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到(dào)了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力(lì)度(dù)，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支(zhī)付(fù)定(dìng)金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行的(de)第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权负(fù)责、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期(qī)结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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