万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了(le)共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了(le)收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这(zhè)些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体是中国(guó)信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)北京市(shì)分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万(wàn)次围(wéi)观(guān)，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签(qiān)、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主基本都是北京(jīng)的(de)高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可(kě)以向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护(hù)问题(tí)的(de)批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式(shì)明(míng)确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人(rén)民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其(qí)在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推(tuī)出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住(zhù)在钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务(wù)，先后进(jìn)军(jūn)能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如(rú)果北(běi)京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质(zhì)押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条小人得志下一句是什么意思，小人得志下一句是什么反义词(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权(quán)人(rén)包括海金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安(ān)的(de)经营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压(yā)力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在(zài)实控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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