近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时应了(le)解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施(shī)资产的(de)经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益(yì)，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基(jī)金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额(é)以现金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航(hán值此之际是什么意思春节，值此 之际g)基金也(yě)认为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资(zī)收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的(de)预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的(de)二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受多重(zhòng)因素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归(guī)的过程(chéng)；另(lìng)一方(fāng)面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前后(hòu)均可以获得(dé)公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可(kě)能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到(dào)期(qī)后基(jī)金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收(shōu)益(yì)主要(yào)来自项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本金的(de)归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应(yīng)了(le)解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额(é)包含了投资本金(jīn)，在不(bù)进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更(gèng)新(xīn)改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测(cè)经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部(bù)收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两个(gè)：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利润表的(de)项(xiàng)目(mù)进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对(duì)经营权(quán)类的(de)资产可以更多关(guān)注(zhù)内(nèi)部收益(yì)率的高(gāo)低，对(duì)产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因(yīn)为公(gōng值此之际是什么意思春节，值此 之际)募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底(dǐ)层资(zī)产的(de)经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对(duì)明显、同时分红(hóng)规(guī)模较(jiào)为(wèi)可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次(cì)年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材(cái)料中披露(lù)预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结(jié)合经(jīng)济(jì)及市场的(de)实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述(shù)负责人也(yě)称(chēng)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 值此之际是什么意思春节，值此 之际