饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了(le)关于规范房(fáng)地(dì)产经纪服务的意见。意见提(tí)及(jí)，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存在利用房源客源优势收取过高费用(yòng)、未(wèi)明码标(biāo)价(jià)、捆(kǔn)绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户(hù)个人信息等问题，加(jiā)重交(jiāo)易当事(shì)人(rén)负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定(dìng)经纪卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十(shí)方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分(fēn)析师(shī)张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例(lì)，二手(shǒu)房(fáng)占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房(fáng)政策研究中心(xīn)首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于(yú)金(jīn)额不低的大宗(zōng)交易，由于(yú)二手房交易成本(běn)较(jiào)高(gāo)、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常强的专业(yè)性，居民往往通过中(zhōng)介来(lái)完成。但很多中介利用信息(xī)不对称等问题，将非必(bì)要(yào)的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居(jū)民造成额外的(de)负担，而(ér)且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经(jīng)纪服务在(zài)内的相关市场交易行(xíng)为(wèi)及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是(shì)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作(zuò)的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相关部门(mén)主(zhǔ)要监管的(de)重点，将是对房地产经纪(jì)服务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二(èr)手房屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗房地(dì)产经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励(lì)按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设部(bù)下发的《关于(yú)房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京(jīng)市执(zhí)行(xíng)的(de)2014年(nián)更新后(hòu)的(de)收费标准(zhǔn)，即(jí)根(gēn)据(jù)这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经交易各方协(xié)商同意(yì)，可在规定(dìng)的收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最(zuì)高(gāo)不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房(fáng)地产中介服务(wù)等57个政府定价，房地(dì)产经纪(jì)服务收(shōu)费多(duō)少(shǎo)由(yóu)各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在实际(jì)收取费用(yòng)过程(chéng)中，相关监管部门(mén)当前(qián)并未明确具(jù)体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对(duì)收费标准进行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会结合(hé)房屋价值(zhí)及工资标准，综(zōng)合(hé)计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部(bù)门(mén)在此(cǐ)次(cì)意见中(zhōng)提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目(mù)、服(fú)务内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提(tí)供的基本服(fú)务和延(yán)伸服务，应当(dāng)分(fēn)别明确服务(wù)项目和(hé)收费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外(wài)，对(duì)收费明显高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机(jī)构，住房和(hé)城乡建设(shè)部(bù)门将会同市场监管等部(bù)门采取约谈等综合措施(shī)进行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不(bù)按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格(gé)和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地(dì)产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关(guān)违法违规信息，市场监管部门要(yào)依(yī)法(fǎ)依规(guī)纳入国家企业信用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务(wù)费用，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过(guò)高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在(zài)合理范围(wéi)内，加(jiā)上(shàng)经(jīng)纪(jì)服务(wù)费(fèi)用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未(wèi)来如何具(jù)体认(rèn)定其中的细则(zé)，还需(xū)要看各城(chéng)市落(luò)地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市(shì)场看，经纪(jì)服务领域(yù)的(de)调整改善、规范化，有利(lì)于(yú)行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵(dǐ)押、不同税(shuì)费等(děng)都可能对交易产(chǎn)生(shēng)影响，这对房地产经纪服(fú)务行业的专业性(xìng)提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本应该由上下(xià)家各支付一半的中介费，但(dàn)在一(yī)些热(rè)点城市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会(huì)有这样(yàng)的(de)情形，因(yīn)部(bù)分(fēn)购房(fáng)者处于弱势(shì)地(dì)位，从(cóng)而会出现中介(jiè)费及税费(fèi)均由购房者来承担。即使一些(xiē)房(fáng)东(dōng)愿意(yì)承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过(guò)转嫁的(de)方(fāng)式(shì)，在房价(jià)中(zhōng)有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介公(gōng)司将其(qí)视为(wèi)向(xiàng)购(gòu)房者单边收费的行为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础(chǔ)上(shàng)，再(zài)次(cì)向房东收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高(gāo)交易(yì)中操作的透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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