近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体(tǐ)现出(chū)该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已(yǐ)包含(hán)了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的(de)稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为持有期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格(gé)的变化。基(jī)金份额(é)二级市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金(jīn)分红预(yù)期则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设(shè)施(shī)资(zī)产的经(jīng)营(yíng)现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披(pī)露(lù)文件，结(jié)合(hé)行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业(yè)绩(jì)，作(zuò)为进行(xíng)投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运(yùn)营高级副(fù)总(zǒng)监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础(chǔ)设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的(de)投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高的(de)收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到(dào)投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势(shì)的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受(shòu)多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投资(zī)者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份额的(de)分红(hóng)金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前(qián)后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同(tóng)时(shí)需结合(hé)持有(广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利(lì)润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了(le)解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前(qián)提是本金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派”更为广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常准确，分派的是本(běn)金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间(jiān)的(de)比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后(hòu)基金(jīn)价值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包(bāo)括每年的(de)现(xiàn)金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自(zì)项目(mù)每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的(de)归(guī)还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动(dòng)的(de)，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层(céng)资(zī)产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预(yù)期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更(gèng)高的(de)分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的(de)分派(pài)金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来(lái)自(zì)项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个(gè)：一(yī)是年报中披露的(de)经营活动(dòng)现(xi广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常àn)金流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资(zī)者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的(de)高低，对产权类(lèi)的资(zī)产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力(lì)、公募(mù)基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年(nián)及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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