导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商(shāng)品住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关(guān)中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第(dì)七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡(héng)。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在(zài)大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分化(huà)日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求正在(zài)不(bù)断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在(zài)不同能(néng)级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我(wǒ)们(men)无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前(qián)的房子(zi)是否真的(de)过剩了(le)？据(jù)此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效(xiào)观(guān)察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工作(zuò)情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算(suàn)的(de)城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布(bù)城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住(zhù)宅(zhái)相关数(shù)据有两处可(kě)以直接(jiē)公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据(jù)）。计(jì)算中国(guó)居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套(tào)数分(fēn)三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相(xiāng)加，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到(dào)当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数里的(de)期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)实(shí)际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了户均(jūn)一(yī)套房的(de)程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住(zhù)宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造(zào)成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打(dǎ)工(gōng)人(rén)回(huí)乡置业(yè)。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的(de)县城购买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄(líng)至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大(dà)的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积(jī)小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的(de)老旧小区很难(nán)满足现代生活(huó)需求，在未来(lái)大都会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室(shì)和二居(jū)室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年间农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工(gōng)面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人(rén)均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集(jí)体(tǐ)户(hù)人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着人口流(衢州是哪个省的城市 衢州在浙江富裕吗liú)入。人(rén)口迁移(yí)势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随衢州是哪个省的城市 衢州在浙江富裕吗着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施(shī)配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确(què)指出支持(chí)住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平(píng)有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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