文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提(tí)出(chū)“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了(le)，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义(yì)。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一(yī)定能实(shí)现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房卯怎么读，卯足劲是什么意思解释(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最(zuì)早源于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国(guó)一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治(zhì)久安(ān)、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革(gé)方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身(shēn)于(yú)木(mù)屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单(dān)位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了(le)制造商的(de)资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率(lǜ)地解决了(le)核(hé)心的住房供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不(bù)断完(wán)善、规(guī)范(fàn)化，建立(lì)健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部门提(tí)升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求(qiú)开发商在预售前(qián)，确(què)保(bǎo)地价款已经(jīng)全(quán)部(bù)支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金(jīn)等(děng)能力把(bǎ)项目完(wán)成(chéng)，资金需放(fàng)入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开发(fā)商(shāng)操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地(dì)面(miàn)临(lín)住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化(huà)配(pèi)套问题(tí)，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无(wú)疑(yí)是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分房转向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发(fā)时间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开(kāi)发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具(jù)体来(lái)说，是指房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)企业(yè)将正在建设中的(de)房屋预先出(chū)售给购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行(xíng)为。区(qū)别于(yú)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间(jiān)走完(wán)发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开(kāi)放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到(dào)民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之间的(de)购房合同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合(hé)同向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主张权力(lì)，但依(yī)旧需要(yào)根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险，进(jìn)行(xíng)影响自(zì)身信用和(hé)购房者对行业(yè)的(de)信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款(kuǎn)项应(yīng)当用于(yú)有关的工程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但(dàn)多年(nián)以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额报价(jià)计(jì)算重(zhòng)点资金(jīn)。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预(yù)付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度(dù)付(fù)款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一(yī)是期(qī)房由政(zhèng)府(fǔ)或第三(sān)方验收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施(shī)工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含(hán)在(zài)购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面(miàn)，德国(guó)没有规定最(zuì)低(dī)首付比例，可(kě)零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房屋出(chū)现重大(dà)延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的(de)房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机(jī)制，当开发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司(sī)的检(jiǎn)验验收后才(cái)能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房(fáng)前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重(zhòng)失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯(wéi)一(yī)一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金外(wài)，其他预(yù)先(xiān)支付(fù)的(de)购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者(zhě)赔(péi)付违(wéi)约金，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度(dù)支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放(fàng)出(chū)贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的(d卯怎么读，卯足劲是什么意思解释e)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对(duì)还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金(jīn)融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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