导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户(hù)持(chí)有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国(guó)家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无(wú)法满足流动(dòng)人口的租赁和(hé)置业(yè)需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四(sì)大(dà)新增(zēng)需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的(de)改造(zào)势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍(réng)然(rán)存(cún)在(zài)不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的(de)新(xīn)闻发布会(huì)上(shàng)，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了大(dà)量商业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们(men)就能(néng)够得(dé)到当前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥(yōng)有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)和(hé)购买二手房(fáng)都是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并(bìng)不意(yì)味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英(yīng)国(guó)和日本的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人(rén)口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年(nián)的(de)中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题(tí)，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了(le)很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全(quán)国(guó)人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存(cún)在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房(fáng)，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经(jīng)户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四个方面。

全都是泡沫下一句套路是什么，全都是泡沫的下一句套路答案　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续(xù)延续(xù)，导致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭(tíng)希(xī)望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间(全都是泡沫下一句套路是什么，全都是泡沫的下一句套路答案jiān)，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在不(bù)小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出(chū)现错配(pèi)，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这(zhè)种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城(chéng)市能(néng)级之间(jiān)差(chà)异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 全都是泡沫下一句套路是什么，全都是泡沫的下一句套路答案