万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到(dào)舆(yú)论关(guān)注，起因(yīn)中赫(hè)集团成(chéng)了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们(men)的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架(jià)了“北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国(guó)信达(dá)北分），处置的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实(shí)际上都是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套(tào)房(fáng)子(zi)是(shì)“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团(tuán)的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的(de)，没准还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题(tí)的(de)批复(fù)》，以(yǐ)司法解(jiě)释的(de)方式明确了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他债权(quán)的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的(de)商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限(xiàn)责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓(diào)鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本(běn)超6万的(de)成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的(de)融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它(tā)远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的(de)豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如一方水等于多少升，一方水等于多少升水知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了(le)多元化(huà)转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之(zhī)路并不好(hǎo)走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权(quán)，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果北京国安的估值一(yī)直没(méi)变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)将(jiāng)其(qí)手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质(zhì)权(quán)人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压(yā)力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京(jīng)国(guó)安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如(rú)何能独(dú)善其身(shēn)？

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