OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已(yǐ)签租赁(lìn)协(xié)议的通(tōng)知。同时(shí)，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密(mì)切关注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也表示(shì)，近期已同步(bù)启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的(de)可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并不(bù)会(huì)从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的(de)事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)R敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思ine-height: 24px;'>敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思EIT以3.726元的价格(gé)小幅低(dī)开，此后二(èr)级(jí)市场价格开始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息(xī)影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市(shì)以来(lái)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前(qián)上市的8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项目又(yòu)遭遇突(tū)发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)出现波(bō)动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人(rén)士看来，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避的原因，最(zuì)近(jìn)几个交(jiāo)易日场(chǎng)内资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目前随着(zhe)二级市场(chǎng)价格下(xià)跌，风(fēng)险也得(dé)到一定释放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断(duàn)价格是不(bù)是已经(jīng)完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷(mí)，不少产品年内(nèi)二(èr)级市(shì)场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率(lǜ)高的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投(tóu)资(zī)价(jià)值，很适合(hé)稳健类投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执(zhí)行董(dǒng)事高如星(xīng)对此表示(shì)，若(ruò)张江园区最终(zhōng)能顺利解(jiě)决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急(jí)、这么深(shēn)，加上前期本(běn)身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到(dào)租金(jīn)收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已签租赁(lìn)协(xié)议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲(zhé)库(kù)科技(jì)后(hòu)续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中(zhōng)披露(lù)的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)出(chū)租率下降事项，一(yī)度二(èr)级市(shì)场价格出(chū)现回落。在(zài)随(suí)后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关(guān)事项(xiàng)进行了解释说(shuō)明，市场信心得(dé)到(dào)了一定提振，二级市场价(jià)格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团(tuán)队表示了对张江光大园项目的(de)信(xìn)心，预计签署意向书和(hé)合(hé)同(tóng)谈判中的储备租户正常(cháng)转化(huà)后(hòu)，项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没(méi)想到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来(lái)了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责(zé)人坦言(yán)，事(shì)发(fā)突然(rán)确实始料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一(yī)时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关(guān)负(fù)责人介绍(shào)说，目前(qián)储备租户还是(shì)比较丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术(shù)等产业(yè)客户，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过了(le)2万方。从意向储备转化为实际(jì)租(zū)户需(xū)要一(yī)些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租(zū)赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽(suī)然收了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给(gěi)了(le)我们一些空间(jiān)，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场负(fù)责的(de)态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛(sài)跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成去(qù)化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)一季度(dù)末也有(yǒu)将近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人(rén)有那(nà)么(me)多储备租户(hù)，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解(jiě)释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚(jiān)持(chí)以市场化运(yùn)营(yíng)为导向，历(lì)史运营表现稳(wěn)定，租户(hù)的(de)调租和(hé)换(huàn)租都属于(yú)正常情(qíng)况，而这次(cì)项目的大租(zū)户退租正好发生在市场活跃度的短(duǎn)期(qī)低(dī)点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时(shí)修复(fù)后，张江这边也作(zuò)了一定的资(zī)源调配和倾斜(xié)，引入了一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大(dà)厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也有(yǒu)一些差异(yì)化，张润(rùn)大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼(lóu)的(de)成新(xīn)度(dù)高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园单层以一千(qiān)平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根(gēn)据自(zì)身需求和预算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家(jiā)，后续我们(men)在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更(gèng)加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述负责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团(tuán)和张江高科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些(xiē)都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江园区(qū)产业空间资产上(shàng)市平台目标的(de)坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台和它(tā)未来的发展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第一(yī)步(bù)，也是至(zhì)关重(zhòng)要的一步(bù)，眼(yǎn)下我(wǒ)们可(kě)能面(miàn)临了一些(xiē)突(tū)发情(qíng)况需要解决，但(dàn)是这(zhè)和我们在张(zhāng)江科学城这三(sān)十(shí)年建设发展过程中所经历(lì)的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插(chā)曲。我们(men)有(yǒu)信(xìn)心(xīn)排除(chú)万难，尽一切(qiè)可能化(huà)解当前突(tū)发(fā)事件(jiàn)的所有负面(miàn)影响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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