OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波(bō)，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前几(jǐ)日的(de)下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执(zhí)行已签(qiān)租赁(lìn)协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始权益(yì)人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàn恋爱初期很平淡还有必要谈吗，有男朋友却感觉不像在谈恋爱g)目的原始权(quán)益(yì)人相关负责人也表示(shì)，近期已同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前(qián)退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度(dù)重视，浦东(dōng)新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表示，华(huá)安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但(dàn)其实不(bù)动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)的事件继续扰动(dòng)公(gōng)募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级市场价(jià)格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日(rì)二(èr)级市(shì)场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现(xiàn)上看(kàn)，目前上市(shì)的8只产业园区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区(qū)基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披露张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目(mù)又遭遇突发事件(jiàn)，因(yīn)此导致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规(guī)避(bì)的原(yuán)因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市(shì)场价格(gé)下(xià)跌，风险也得到一(yī)定释(shì)放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪(xù)面等(děng)多重因素影响，不好判断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内人士(shì)表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较(jiào)大(dà)，其(qí)实有些隐含(hán)收益率高的产品具备一定的投资价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复(fù)苏(sū)的步(bù)伐，产(chǎn)业(yè)园(yuán)区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基金(jīn)执行(xíng)董事高如(rú)星对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现金流没(méi)有造(zào)成(chéng)大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前(qián)期本身园(yuán)区类资产就回调(diào)不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他(tā)也(yě)强(qiáng)调，最(zuì)终还是落到租金收入受不(bù)受影响，影(yǐng)响多(duō)大，估计园区(qū)会(huì)最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极(jí)做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露的(de)张江光大园(yuán)项目出租率下降事(shì)项，一(yī)度二级(jí)市场(chǎng)价格出(chū)现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二(èr)级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和(hé)线下的(de)扩(kuò)募说明会上，运营团队表示(shì)了对张江光大园项目(mù)的(de)信(xìn)心(xīn)，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和(hé)合同谈(tán)判中的储备租户正常转化(huà)后，项目出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过(guò)了不到(dào)三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的(恋爱初期很平淡还有必要谈吗，有男朋友却感觉不像在谈恋爱de)扩募之路(lù)又迎来了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场(chǎng)各(gè)方的广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人相关负(fù)责(zé)人坦言，事(shì)发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第(dì)一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介绍(shào)说，目(mù)前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智(zhì)能、航天产业(yè)、信息(xī)技术等产业客户(hù)，租赁(lìn)意向面积超过了(le)2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租户需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过签(qiān)署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定一些重要租(zū)户。虽(suī)然收了(le)三个月履约(yuē)保证金(jīn)给了我们一些空间，但本(běn)着对首批扩募、对(duì)市场负责(zé)的态度，我(wǒ)们(men)肯(kěn)定要(yào)全力(lì)与时(shí)间赛(sài)跑(pǎo)，把(bǎ)这(zhè)些面积在短期内完(wán)成去(qù)化。”相关(guān)负责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解(jiě)释，张江光大园一直(zhí)以来都恋爱初期很平淡还有必要谈吗，有男朋友却感觉不像在谈恋爱坚持以市场(chǎng)化运营(yíng)为(wèi)导向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳定，租户(hù)的调(diào)租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大(dà)租户退租正(zhèng)好发生(shēng)在(zài)市场(chǎng)活跃(yuè)度的短期(qī)低点，目前市场(chǎng)情况已有(yǒu)所好转。在(zài)看到出租率下滑情(qíng)况没有得(dé)到及时(shí)修复后，张江这边也作了一(yī)定(dìng)的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园(yuán)项目在(zài)给(gěi)租户的分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵(guì)一些，张(zhāng)江光大园单层以一(yī)千平的面积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋(dòng)形态的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人(rén)都变(biàn)成了一(yī)家，后续我们在资源共享和联(lián)合营销方面(miàn)能更加充(chōng)分(fēn)发(fā)挥协同(tóng)效(xiào)应，相信(xìn)可以做(zuò)得更(gèng)好。”上(shàng)述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的(de)定位(wèi)和展望(wàng)，相关(guān)负责人(rén)表示(shì)，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有(yǒu)一些其他(tā)在开发的储备项(xiàng)目，这些都(dōu)将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现打造张江(jiāng)园区产业(yè)空(kōng)间资产(chǎn)上市平台(tái)目标的坚实后盾和储备(bèi)资(zī)源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平台(tái)和(hé)它(tā)未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表(biǎo)示，“这次(cì)扩募(mù)是(shì)我们实现基(jī)金扩容的第一步，也(yě)是至关(guān)重要(yào)的一步(bù)，眼下(xià)我(wǒ)们可能(néng)面临了一(yī)些突发情况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这(zhè)三(sān)十年(nián)建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是(shì)一个(gè)非常小的插曲。我们(men)有信心(xīn)排除万难，尽一(yī)切可能化解当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预(yù)期(qī)和市场的信心。”

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