文(wén)：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是(shì)对购房老(lǎo)百姓(xìng)的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如果(guǒ1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升)按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什(shén)么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从银(yín)行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国(guó)住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化(huà)解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业(yè)的(de)本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安(ān)居(jū)乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的(de)重大措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的(de)专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预(yù)售制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多(duō)数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的(de)经验，对(duì)于商品(pǐn)流通(tōng)、资(zī)金周(zhōu)转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力(lì)寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的(de)资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师(shī)的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发(fā)商(shāng)操作等采(cǎi)取全(quán)透明化(huà)机(jī)制(zhì)，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和(hé)供给量(liàng)短(duǎn)缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向(xiàng)使前(qián)期发展工业(yè)化(huà)的(de)进程大于(yú)城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市(shì)场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市(shì)场面临商品(pǐn)房(fáng)的(de)需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的(de)一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国(guó)内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会(huì)化(huà)的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期长的两大(dà)难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目(mù)的(de)开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记(jì)和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式(shì)一(yī)次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港的(de)按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品(pǐn)房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠(gāng)杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金(jīn)需(xū)求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已(yǐ)成(chéng)为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上(shàng)下游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个独(dú)立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按(àn)时(shí)向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承(chéng)担的(de)风(fēng)险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链(liàn)断裂(liè)等(děng)一(yī)系(xì)列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期(qī)不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由(yóu)银(yín)行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预(yù)售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工程总额(é)报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般(bān)设(shè)有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或(huò)二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二(èr)是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋(wū)交(jiāo)付(fù)质(zhì)量的保障有两种方式，一(yī)是期(qī)房由政府或第(dì)三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一(yī)般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外(wài)，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资金(jīn)全部来自(zì)银(yín)行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的(de)贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银(yín)行(xíng)利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开(kāi)发商1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最(zuì)低(dī)首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施(shī)工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司(sī)针(zhēn)对期(qī)房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律(lǜ)师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误(wù)后签订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签(qiān)订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节(jié)，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在(zài)确(què)认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房款的(de)20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保全措施才可(kě)预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保(bǎo)证金(jīn)证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其(qí)他(tā)预(yù)先支付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向(xiàng)金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只需支付(fù)最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期(qī)房(fáng)购(gòu)房者(zhě)违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印(yìn)花税(shuì)，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有(yǒu)开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融(róng)工具支(zhī)持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每(měi)个(gè)房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应(yīng)充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立(lì)开发(fā)商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为(wèi)房屋(wū)重大(dà)延(yán)期(qī)以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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