万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论(lùn)关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被(bèi)东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这(zhè)些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司(sī)北京市分(fēn)公(gōng)司（下称(chēng)中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄(qìng)。如果该报(bào)道(dào)属实，说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本(běn)都(dōu)是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确(què)实(shí)已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院(yuàn)不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以向法院(yuàn)提出(chū)执行(xíng)异(yì)议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的(de)方式(shì)明确了购(gòu)房(fáng)人的优(yōu)先(xiān)权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交(jiāo)付请求(qiú)权优先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民(mín)法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价(jià)款的商品房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不(bù)能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司(sī)中国信达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下(xià)一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的(de)第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端的(de)姿(zī)态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它(tā)，对手是当(dāng)时有名(míng)的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执行(xíng)人(rén)，被执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落(luò)到(dào)这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多(duō)元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光，放到(dào)了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股(gǔ)权(quán)，成为(wèi)国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中(zhōng)信集(jí)团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质(zhì)权(quán)人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中的(de)中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团(tuán)被(bèi)5次列被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫(hè)集团股东(dōng)周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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