饱受争议的二(èr)手房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布了(le)关(guān)于规(guī)范房地产经纪服(fú)务的意见。意见提(tí)及(jí)，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在(zài)利用(yòng)房源客源优势收(shōu)取过(guò)高费用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客(kè)户(hù)个人(rén)信息等问题，加(jiā)重交(jiāo)易当(dāng)事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确(què)经纪服(fú)务内容、合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)、严格实行明码标价等十方面，提(tí)出了(le)意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产(chǎn)首席(xí)分(fēn)析师张大(dà)伟称，随(suí)着(zhe)城(chéng)市发展(zhǎn)，一二(èr)线城市(shì)二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量二(èr)手房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居间成交，房(fáng)地(dì)产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡到(dào)中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规院住房(fáng)政策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交(jiāo)易(yì)成本较(jiào)高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业(yè)性，居民(mín)往往(wǎng)通过中介来完成(chéng)。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题(tí)，将(jiāng)非必要的收(shōu)费(fèi)夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的(de)负担，而且这些服(fú)务事项并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内(nèi)的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市(shì)场管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更(gèng)大(dà)，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务(wù)行业关注最多的一个(gè)话题(tí)，便是房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的(de)重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在(zài)热点城市青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中(zhōng)介(青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗jiè)费。以北京某房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费上，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定(dìng)价(jià)。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关(guān)于房地产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六(liù)条规(guī)定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神(shén)，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产中介服务等(děng)57个政府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机(jī)构在(zài)实际(jì)收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机构(gòu)在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋(wū)价值及工(gōng)资(zī)标准，综合计(jì)算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标价问题，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务项目(mù)、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服(fú)务和延伸服务，应(yīng)当分(fēn)别明确服务项目和(hé)收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出(chū)具收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收费金额(é)，由当事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施(shī)进行重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部门依法查处(chù)不(bù)按规定明码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)等违反价(jià)格和反垄断法(fǎ)律法规(guī)的行(xíng)为。对房地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关违法违规信息(xī)，市(shì)场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，是(shì)否意味着，未(wèi)来(lái)豪(háo)宅的(de)中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文(wén)鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打(dǎ)击(jī)收费过高的经纪(jì)机构(gòu)，但对(duì)市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅(zhái)本来收费就不青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗同(tóng)，各家收费普遍在合(hé)理范围内(nèi)，加上经纪服务(wù)费用(yòng)对市场的(de)影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两部门提出(chū)的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即(jí)只(zhǐ)是(shì)纲(gāng)领性(xìng)文(wén)件而(ér)非规(guī)定，未来如何具体认(rèn)定其中(zhōng)的细则，还需(xū)要看各(gè)城市落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于(yú)二(èr)手房很多(duō)房源在产(chǎn)权方面(miàn)有瑕(xiá)疵(cī)，如(rú)产权(quán)抵押(yā)、不同税(shuì)费等都可(kě)能对交易产生(shēng)影响，这对(duì)房地产经纪(jì)服务行(xíng)业(yè)的(de)专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客(kè)研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑(qí)麟指出(chū)，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程(chéng)中，原本应该由(yóu)上下家各支付(fù)一半的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热(rè)点城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样(yàng)的(de)情形(xíng)，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费(fèi)均由购房者来承担。即(jí)使一(yī)些房东愿意承担(dān)中介(jiè)费，这部分费用(yòng)也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司(sī)将其(qí)视为(wèi)向购房者单边收(shōu)费的(de)行为(wèi)。部分(fēn)中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位(wèi)，在(zài)原先(xiān)经纪服(fú)务收费的基础上，再(zài)次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这(zhè)实际上相当(dāng)于变相推高了(le)房价。两部(bù)门提出严禁操(cāo)纵经纪(jì)服(fú)务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利(lì)于(yú)提高交易中(zhōng)操(cāo)作的透明(míng)度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟(lín)称。

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