万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的(de)豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称(chēng)要做(zuò)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆(yú)论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是(shì)共(gòng)同债(zhài)务人(rén)。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái买东西有必要等双11吗，618和双11双12哪个便宜)的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都是卖(mài)出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经(jīng)的报(bào)道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套(tào)房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本(běn)都是(shì)北京的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高(gāo)管(guǎn)、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富(fù)人也(yě)被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准还(hái)是(shì)债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定(dìng)，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有，但(dàn)未办(bàn)理过(guò)户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理房产证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于(yú)建(jiàn)设工程(买东西有必要等双11吗，618和双11双12哪个便宜chéng)价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信(xìn)达申请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团旗下(xià)子(zi)公(gōng)司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的(de)第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每(měi)平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)买东西有必要等双11吗，618和双11双12哪个便宜价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知(zhī)名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值(zhí)一直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北京国(guó)安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权(quán)出质(zhì)记录(lù)。质权(quán)人包(bāo)括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信托(tuō)、中(zhōng)信建(jiàn)设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安和(hé)中赫的经营(yíng)状况却(què)持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身(shēn)？

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