饱(bǎo)受争议(yì)的二手房交易(yì)中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市(shì)场监(jiān)管总局联合发布了关于规(guī)范房地产经纪(jì)服务的意(我国最穷的5个城市，哪一个省最穷yì)见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个(gè)人信息等问(wèn)题，加重交易当事(shì)人(rén)负(fù)担(dān)、侵害(hài)其合(hé)法权益。

　　基(jī)于(yú)上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门(mén)从(cóng)加强从业(yè)主体管理(lǐ)、明确经纪服务(wù)内(nèi)容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明(míng)码标价等十(shí)方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟称(chēng)，随(suí)着城市发(fā)展，一二线(xiàn)城市二手房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上海(hǎi)为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二(èr)手房成交依赖(lài)中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地(dì)产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中(zhōng)心首席研(yán)究员李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民来(lái)说属于金额(é)不(bù)低的(de)大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本(běn)较高(gāo)、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民(mín)往往(wǎng)通过中介来(lái)完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等(děng)问题，将非(fēi)必要的收费夹带(dài)其(qí)中，如收取过(guò)桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外(wài)的(de)负担(dān)，而(ér)且(qiě)这些(xiē)服务事项并(bìng)未明码标价(jià)。

　　对(duì)于二手(shǒu)房(fáng)市(shì)场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括(kuò)经纪(jì)服务在(zài)内的相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为及其(qí)主体进行规范(fàn)和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产市(shì)场管理和调(diào)控的(de)主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进(jìn)这项工作的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一(yī)个话题，便是房地产经纪(jì)服务费(fèi)的(de)问题(tí)。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)认为(wèi)，未来相关(guān)部门主要(yào)监管的重点，将是(shì)对房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)及中介交易进(jìn)行(xíng)规(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔金(jīn)额不低(dī)的中(zhōng)介费。以北京某房(fáng)地产经纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务(wù)费率计(jì)算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务(wù)收费(fèi)上，两部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低(dī)住房(fáng)买卖(mài)和(hé)租赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分档定价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)标(biāo)准的(de)最早依据(jù)是1995年(nián)国家计(jì)委建设部(bù)下(xià)发(fā)的《关(guān)于房(fáng)地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费标准，即根据这样的(de)规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服(fú)务，经(jīng)交易各方协(xié)商同意，可(kě)在(zài)规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不(bù)得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服(fú)务等57个政(zhèng)府定(dìng)价(jià)，房地产经(jīng)纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相关监(jiān)管部门(mén)当前并未明(míng)确具(jù)体的中介(jiè)费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在服(fú)务(wù)过程中对(duì)收(shōu)费标准进行明码标价即可(kě)。而房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)机构在(zài)具体收取过程(chéng)中，会结(jié)合房屋(wū)价值(zhí)及工资(zī)标准，综(zōng)合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于(yú)明码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠(qú)道，公示服务(wù)项目、服(fú)务内(nèi)容和收费标准，不得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服(fú)务(wù)项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前(qián)应当(dāng)向(xiàng)交易当事人出具收费清单(dān)，列明收费标准、收费金(jīn)额，由(yóu)当事人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费(fèi)明显高于市场(chǎng)平均水平的(de)房(fáng)地产经纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡建设部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等部(bù)门采取约谈等综合措施(shī)进行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管部门(mén)会(huì)同有关部门依法查处(chù)不按规(guī)定(dìng)明码标价、操纵经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费等违(wéi)反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地产经纪机(jī)构相(xiāng)关违(wéi)法违规(guī)信息，市场(chǎng)监管部门要依法依规(guī)纳(nà)入国家企业信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分(fēn)档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，合理降低(dī)住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主要(yào)还(hái)是规范(fàn)行(xíng)业，打击(jī)收费过高(gāo)的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服(fú)务费(fèi)用对(duì)市场(chǎng)的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提(tí)出(chū)的意(yì)见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即(jí)只(zhǐ)是纲(gāng)领(lǐng)性文件而(ér)非规(guī)定，未(wèi)我国最穷的5个城市，哪一个省最穷来如何具体认定其中的细则(zé)，还需要看各(gè)城市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范化(huà)，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不(bù)同(tóng)税费等都(dōu)可能对(duì)交(jiāo)易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专(zhuān)业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研(yán)究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本应该由(yóu)上下家各支付一半(bàn)的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地(dì)位，从而(ér)会(huì)出(chū)现(xiàn)中介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些房(fáng)东(dōng)愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也可(kě)能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下(xià)家(jiā)，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其(qí)视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部(bù)分中(zhōng)介公司(sī)可能(néng)会利用其支配地(dì)位(wèi)，在原先经纪(jì)服务收费的(de)基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相(xiāng)当于(yú)变相推(tuī)高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利(lì)于提高交易(yì)中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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