导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本(běn)文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等(děng)，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据(jù)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着(zhe)户(hù)户有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无(wú)法满足流(liú)动人口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了(le)额(é)外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化日(rì)益明显，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足(zú)，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不(bù)禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或(huò)是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当(dāng)前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会(huì)如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处(chù)市政(zhèng)设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我(wǒ)们利(lì)用既(jì)有统计(jì)数据，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套(tào)数里的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城(chéng)镇居民的(de)住(zhù)宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái吴亦凡现在在哪里关着)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到(dào)了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存(cún)量供(gōng)给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工(gōng)资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大(dà)城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足庞(páng)大流(liú)动人口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)没有(yǒu)独立(lì)卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张(zhāng)是(shì)未来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七(qī)普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面(miàn)积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难(nán)，若(ruò)按这(zhè)个标准(zhǔn)算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日吴亦凡现在在哪里关着本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还(hái)会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人(rén)口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来(lái)的(de)新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到(dào)买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于(yú)中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局(jú)限于城市能级之(zhī)间(jiān)差(chà)异(yì)，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧(jiù)二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能(néng)偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。

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